«Non ho spostato un muro, non ho chiuso un balcone, non ho cambiato nulla. Perché adesso, per vendere, dovrei spendere soldi per sistemare una casa che ho comprato esattamente così? E il notaio, quando l’ho acquistata, non avrebbe dovuto accorgersene?»
È una delle obiezioni che ascoltiamo più spesso quando una verifica fa emergere delle difformità. La sorpresa è comprensibile: chi ha acquistato con un regolare rogito pensa di avere ricevuto anche la certezza che tutto fosse in ordine.
Ma il passaggio di proprietà non regolarizza automaticamente l’immobile. Per preparare una vendita occorre verificare la situazione della casa oggi, ricostruire la sua storia e affrontare le eventuali irregolarità.
1. Averla comprata così non significa che fosse regolare
Una diversa distribuzione interna, una veranda, un locale utilizzato come abitazione: sono situazioni che possono risalire a molti anni prima dell’acquisto.
Il fatto che fossero già presenti non dimostra che siano state autorizzate. E il loro inserimento in una planimetria catastale non basta, da solo, a renderle legittime sul piano edilizio.
La domanda da cui partire è quindi concreta:
Ciò che esiste oggi corrisponde a quanto risulta autorizzato, oppure trova un’altra legittimazione prevista dalla legge?
2. Che cosa significa stato legittimo
Lo stato legittimo è la situazione dell’immobile ricostruita attraverso i titoli edilizi e gli altri elementi riconosciuti dalla normativa. Il riferimento principale è l’articolo 9-bis del Testo unico dell’edilizia.
Per verificarlo bisogna esaminare la documentazione che legittima la costruzione e gli interventi successivi, confrontandola con lo stato dei luoghi. Per gli edifici più antichi, nei casi previsti dalla legge, possono assumere rilievo anche documenti storici e altre prove.
Non basta quindi una dichiarazione generica contenuta nel vecchio atto: serve ricostruire la storia amministrativa della casa.
3. Il Catasto e il Comune rispondono a domande diverse
La conformità catastale riguarda la corrispondenza dei dati e della planimetria depositati in Catasto con lo stato di fatto, secondo le regole catastali. La regolarità edilizia e urbanistica riguarda invece la legittimità di ciò che è stato costruito o modificato.
Una casa può avere una planimetria catastale aggiornata e presentare comunque opere non autorizzate. Oppure può essere regolare sotto il profilo edilizio, ma richiedere un aggiornamento catastale.
Per questo, quando emerge una differenza, non è sufficiente dire:
«Facciamo rifare la piantina.»
Prima bisogna capire: da dove ha origine la difformità rilevata?
4. Che cosa controlla il notaio
Il notaio svolge verifiche giuridiche essenziali e cura gli adempimenti richiesti per la stipula. Il suo intervento, però, non comprende ordinariamente un rilievo dell’appartamento e il confronto tecnico con tutti i progetti depositati in Comune.
Per la conformità catastale, la legge prevede una dichiarazione degli intestatari, sostituibile con un’attestazione di un tecnico abilitato. Il notaio verifica inoltre la corrispondenza degli intestatari catastali con le risultanze dei registri immobiliari.
Il controllo notarile e quello tecnico si completano. Stabilire se, in un caso specifico, siano stati omessi controlli dovuti richiede di esaminare documenti e incarichi: la sola scoperta di una difformità non permette di attribuire automaticamente una responsabilità.
5. Un rogito valido non sana le difformità
La validità dell’atto e la regolarità della casa sono aspetti distinti. Secondo il principio chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione, in presenza delle menzioni prescritte e di un titolo edilizio reale e riferibile all’immobile, una compravendita può essere valida anche se esistono difformità (approfondimento del Notariato).
Questo spiega perché un problema possa emergere durante una successiva vendita, pur essendo stato stipulato un precedente rogito.
Non significa che ogni immobile irregolare sia liberamente vendibile. Significa che il vecchio atto, da solo, non certifica né risolve ogni problema edilizio.
6. Chi deve affrontare il problema oggi
«Non ho fatto io quei lavori.»
Può essere vero, ma non elimina le irregolarità dell’immobile. Le conseguenze amministrative possono coinvolgere anche l’attuale proprietario: per le fattispecie disciplinate dall’articolo 31 del Testo unico, l’ordine di rimozione o demolizione è rivolto al proprietario e al responsabile dell’abuso.
Eventuali richieste verso il precedente venditore o altri soggetti vanno valutate separatamente, considerando il caso concreto e i termini applicabili.
Nel frattempo, chi intende vendere deve conoscere la situazione della casa e individuare come affrontarla, senza lasciare che il problema emerga a trattativa avanzata.
7. Non tutte le difformità richiedono una sanatoria
Prima di parlare di spese occorre valutare correttamente la situazione. Alcuni scostamenti possono rientrare nelle tolleranze previste dalla legge e non costituire violazioni edilizie. Altri richiedono un aggiornamento catastale o una procedura di regolarizzazione.
Quando la sanatoria è possibile, devono esserne verificati i requisiti. Se non lo è, può rendersi necessario un ripristino.
Anche le modifiche introdotte dal “Salva Casa” non consentono di regolarizzare qualsiasi opera. La soluzione dipende dal tipo di intervento, dalla sua epoca e dalle norme applicabili.
8. Aspettare il rogito può complicare la vendita
Una verifica avviata dopo l’accettazione di una proposta lascia meno spazio per gestire accessi agli atti, approfondimenti e pratiche. Una questione affrontabile può diventare un ostacolo se scoperta quando sono già stati concordati impegni e scadenze.
Verificare prima di mettere in vendita permette invece di conoscere gli eventuali interventi necessari, stimarne tempi e costi e impostare correttamente la trattativa.
Anche per il proprietario è una tutela: consente di assumere impegni sulla base di una situazione documentata.
9. Casa Checkup parte dalla conoscenza dell’immobile
Con il servizio di due diligence immobiliare Casa Checkup, noi ti aiutiamo ad affrontare questi aspetti prima che diventino una sorpresa durante la vendita.
Il percorso mette al centro la documentazione della casa e le verifiche tecniche necessarie, da svolgere con professionisti abilitati: confronto con lo stato dei luoghi, individuazione delle eventuali difformità e valutazione delle possibili soluzioni.
L’obiettivo è dare al proprietario un quadro chiaro, sul quale organizzare i passaggi successivi. Le eventuali pratiche di regolarizzazione dipendono dall’esito delle verifiche e dal caso concreto.
10. Prima di vendere, fai chiarezza
Aver comprato la casa in quelle condizioni spiega la sua storia, ma non dimostra la sua regolarità. Scoprire una difformità può essere spiacevole; conoscerla per tempo permette di affrontarla con maggiore consapevolezza.
Se stai pensando di vendere a Novara o in provincia, contattaci per conoscere Casa Checkup. Partire dalle verifiche significa preparare la vendita con informazioni concrete, prima di prendere impegni.
