Dichiarazioni di conformità, dichiarazioni di rispondenza, obblighi del venditore e diritti dell’acquirente. Una guida per capire cosa prevede la legge quando si vende o si acquista una casa, nuova oppure costruita molti anni fa.
Quando si acquista un’abitazione, una delle domande più frequenti riguarda gli impianti: il venditore è obbligato a consegnare le certificazioni dell’impianto elettrico, idraulico e del gas?
La questione si presenta soprattutto nelle compravendite di immobili datati, magari costruiti negli anni Sessanta o Settanta, per i quali il proprietario non dispone di alcuna documentazione tecnica.
Non è raro che l’acquirente chieda le certificazioni soltanto dopo aver sottoscritto la proposta d’acquisto, dando per scontato che il venditore debba necessariamente procurarle prima del rogito.
Ma è davvero così?
La risposta è no, almeno non in termini generali.
La normativa italiana distingue infatti tra l’obbligo di realizzare impianti sicuri, l’obbligo di rilasciare determinate certificazioni quando vengono eseguiti lavori e gli adempimenti richiesti in occasione della vendita di un immobile.
Sono tre questioni differenti, che spesso vengono confuse.
Per comprenderle dobbiamo ripercorrere l’evoluzione della normativa, chiarire quali documenti devono esistere e, soprattutto, capire quali siano le responsabilità del venditore e le legittime aspettative dell’acquirente.
In questa guida ci occuperemo esclusivamente degli immobili a destinazione residenziale, esaminando le situazioni che si incontrano più frequentemente nelle compravendite.
1. La prima distinzione: conformità degli impianti e certificazioni non sono la stessa cosa
Prima di esaminare le leggi, dobbiamo chiarire un concetto fondamentale.
Quando parliamo di impianti domestici, dobbiamo distinguere almeno tre aspetti:
- La conformità normativa: riguarda il rispetto delle disposizioni tecniche e di sicurezza applicabili all’impianto.
- La certificazione: è il documento attraverso il quale un soggetto abilitato attesta determinate caratteristiche dell’impianto o dei lavori eseguiti.
- La sicurezza effettiva: riguarda le condizioni reali dell’impianto e la sua capacità di funzionare senza creare pericoli.
Questi tre aspetti sono collegati, ma non coincidono.
Un impianto elettrico realizzato nel 1975 potrebbe non essere accompagnato da alcuna dichiarazione di conformità, semplicemente perché all’epoca non esisteva ancora il sistema di certificazione introdotto successivamente.
Questo non significa automaticamente che sia pericoloso.
Viceversa, un impianto realizzato nel 2015 potrebbe essere accompagnato dalla regolare dichiarazione di conformità, ma aver subito successivamente modifiche non autorizzate, deterioramenti o interventi eseguiti in maniera scorretta.
In questo caso, la presenza della certificazione originaria non garantirebbe necessariamente la sicurezza attuale.
La certificazione documenta una determinata situazione tecnica, ma non rappresenta una garanzia perpetua sullo stato dell’impianto.
È una distinzione che deve essere tenuta presente sia da chi vende sia da chi acquista.
2. Quali impianti sono interessati dalla normativa?
Il riferimento principale è il Decreto Ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37, che disciplina l’installazione degli impianti posti al servizio degli edifici.
La normativa non riguarda soltanto gli impianti elettrici.
L’articolo 1 comprende diverse categorie, tra cui:
- Impianti elettrici e di protezione contro le scariche atmosferiche.
- Impianti radiotelevisivi, elettronici e di trasmissione dei segnali.
- Impianti di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione.
- Impianti idrici e sanitari.
- Impianti per la distribuzione e l’utilizzazione del gas.
- Impianti di sollevamento di persone o cose.
- Impianti di protezione antincendio.
Naturalmente, in un’abitazione ordinaria incontreremo soprattutto impianti elettrici, idrosanitari, termici e del gas.
Le regole generali sono comuni, ma alcune disposizioni specifiche cambiano a seconda della tipologia di impianto.
Per questo motivo non sarebbe corretto affermare che tutti gli impianti di un’abitazione debbano necessariamente essere accompagnati dallo stesso documento o sottoposti alle medesime verifiche.
Il testo di riferimento è il D.M. 37/2008, da leggere tenendo conto delle modifiche successive.
3. Come è cambiata la normativa nel tempo?
Per comprendere quali documenti dovrebbero accompagnare un impianto, dobbiamo individuare il momento in cui è stato realizzato.
La normativa italiana ha conosciuto tre fasi fondamentali.
Prima del 13 marzo 1990
Prima dell’entrata in vigore della Legge 46/1990 non esisteva l’attuale sistema generale delle dichiarazioni di conformità degli impianti.
Questo non significa che gli installatori potessero operare senza rispettare alcuna regola: esistevano già disposizioni tecniche e obblighi di esecuzione a regola d’arte.
Mancava, però, il sistema documentale successivamente introdotto dalla Legge 46/1990.
Dal 13 marzo 1990 al 26 marzo 2008
Con la Legge 5 marzo 1990, n. 46, viene introdotta una disciplina organica della sicurezza degli impianti.
Tra le novità più importanti troviamo l’obbligo, per le imprese installatrici, di rilasciare una dichiarazione di conformità al termine dei lavori.
Pertanto, per un impianto realizzato nel 2000, la dichiarazione di conformità avrebbe normalmente dovuto essere rilasciata.
Dal 27 marzo 2008
Entra in vigore il D.M. 37/2008.
La nuova normativa riordina la disciplina precedente e conferma l’obbligo di rilascio della dichiarazione di conformità nei casi previsti.
Introduce inoltre uno strumento particolarmente importante per gli impianti più vecchi: la dichiarazione di rispondenza.
Il decreto è stato successivamente modificato, anche nel 2025, ma la struttura fondamentale della disciplina è rimasta.
Il D.M. 17 luglio 2025, n. 130, entrato in vigore il 2 ottobre 2025, ha interessato soprattutto le infrastrutture per le comunicazioni elettroniche e la predisposizione degli edifici alla banda ultra larga, senza introdurre un obbligo generalizzato di allegazione delle certificazioni alle compravendite.
Un chiarimento importante sugli impianti precedenti al 1990
La Legge 46/1990 non si limitò a disciplinare gli impianti nuovi.
Prevedeva anche l’adeguamento degli impianti preesistenti, con termini successivamente prorogati fino al 31 dicembre 1998.
Non è quindi corretto sostenere che tutti gli impianti realizzati prima del 1990 possano rimanere indefinitamente nelle condizioni originarie, indipendentemente dalla loro sicurezza.
Il D.M. 37/2008, all’articolo 6, comma 3, stabilisce specifici requisiti minimi per gli impianti elettrici delle abitazioni realizzati prima del 13 marzo 1990.
Tra questi figurano la protezione contro le sovracorrenti, la protezione contro i contatti diretti e quella contro i contatti indiretti, secondo le modalità indicate dalla norma.
L’assenza di un obbligo originario di certificazione non equivale, dunque, all’esenzione dagli obblighi di sicurezza.
4. La data di costruzione della casa non determina automaticamente quella degli impianti
È uno degli errori più frequenti.
Immaginiamo un appartamento costruito nel 1965.
Nel corso degli anni potrebbe aver subito numerosi interventi:
- Nel 1998 è stato rifatto l’impianto elettrico.
- Nel 2012 è stata sostituita la caldaia.
- Nel 2020 è stato completamente rinnovato l’impianto idraulico del bagno.
Quale normativa dobbiamo applicare?
Non possiamo semplicemente fare riferimento al 1965.
Dobbiamo considerare separatamente ogni impianto e gli interventi effettuati.
L’impianto elettrico rifatto nel 1998 ricade nella disciplina allora vigente.
L’intervento sulla caldaia del 2012 deve essere valutato secondo le disposizioni applicabili a quella specifica operazione.
Il rifacimento dell’impianto idraulico del 2020 ricade nel D.M. 37/2008.
Questo significa che, all’interno dello stesso appartamento, possono coesistere impianti disciplinati da normative differenti.
La domanda corretta non è soltanto «Quando è stata costruita la casa?», ma soprattutto «Quando sono stati realizzati o modificati i suoi impianti?».
Un’ulteriore precisazione riguarda gli interventi parziali.
Se nel 2020 è stato rifatto esclusivamente l’impianto elettrico della cucina, la relativa dichiarazione di conformità non certifica automaticamente l’intero impianto elettrico dell’abitazione.
L’articolo 7, comma 3, del D.M. 37/2008 stabilisce infatti che, nei rifacimenti parziali, la dichiarazione riguarda la parte interessata dai lavori, considerando anche la sicurezza e la funzionalità dell’intero impianto.
5. Che cos’è la dichiarazione di conformità (Di.Co.)?
La dichiarazione di conformità è il documento rilasciato dall’impresa installatrice al termine dei lavori, nei casi previsti dalla normativa.
Con questo documento l’impresa attesta di aver realizzato l’impianto nel rispetto delle disposizioni applicabili.
L’articolo 7 del D.M. 37/2008 disciplina il rilascio della dichiarazione.
La Di.Co. deve essere accompagnata dalla documentazione tecnica obbligatoria, secondo le caratteristiche dell’intervento.
Può comprendere, tra l’altro, il progetto o lo schema dell’impianto, la relazione sui materiali utilizzati e gli altri allegati previsti.
Non è quindi sufficiente, quando sono richiesti ulteriori allegati, possedere un semplice foglio sul quale l’installatore abbia scritto che l’impianto è conforme.
Chi deve rilasciarla?
La dichiarazione viene rilasciata dall’impresa abilitata che ha eseguito i lavori.
Non può essere liberamente prodotta da un qualsiasi tecnico chiamato successivamente a visionare l’impianto.
Questo aspetto diventa particolarmente importante quando il documento originale è stato smarrito.
La dichiarazione di conformità ha una scadenza?
La Di.Co. non ha una scadenza temporale ordinaria paragonabile, per esempio, a quella dell’Attestato di Prestazione Energetica.
Tuttavia, la sua validità documentale non deve essere confusa con una garanzia permanente di sicurezza.
La dichiarazione riguarda i lavori eseguiti e le condizioni attestate al momento del rilascio.
Eventuali modifiche successive, deterioramenti o interventi non correttamente eseguiti possono modificare la situazione dell’impianto.
6. Che cos’è la dichiarazione di rispondenza (Di.Ri.)?
La dichiarazione di rispondenza è uno strumento introdotto dal D.M. 37/2008 per affrontare il problema degli impianti più vecchi, quando la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta oppure non sia più reperibile.
È disciplinata dall’articolo 7, comma 6.
La norma prevede una condizione fondamentale:
La Di.Ri. può sostituire una dichiarazione di conformità mancante soltanto per impianti realizzati prima del 27 marzo 2008.
La dichiarazione deve essere rilasciata, dopo sopralluoghi e accertamenti, da soggetti in possesso degli specifici requisiti professionali previsti dalla normativa.
A seconda dei casi, può intervenire un professionista iscritto all’albo professionale oppure il responsabile tecnico di un’impresa abilitata.
Non si tratta, quindi, di una semplice dichiarazione del proprietario.
Un esempio
Un appartamento è stato ristrutturato nel 2003.
Il proprietario ricorda che l’impianto elettrico era stato completamente rifatto, ma non possiede più la dichiarazione di conformità.
In questa situazione può essere valutato il rilascio di una dichiarazione di rispondenza.
Il tecnico incaricato dovrà effettuare le verifiche necessarie e potrà richiedere eventuali interventi prima di assumersi la responsabilità della dichiarazione.
E se l’impianto è stato realizzato nel 2015?
La situazione cambia.
Per un impianto realizzato dopo il 27 marzo 2008 non è possibile utilizzare la Di.Ri. prevista dall’articolo 7, comma 6, per sostituire la Di.Co. mancante.
Occorrerà cercare di recuperare la documentazione originale presso l’impresa installatrice o attraverso gli uffici nei quali sia stata eventualmente depositata.
Se ciò non fosse possibile, sarà necessario valutare con un tecnico abilitato le soluzioni concretamente praticabili.
Non esiste una procedura generale che consenta a un installatore estraneo ai lavori originari di rilasciare retroattivamente una nuova Di.Co. per l’intero impianto soltanto perché il proprietario l’ha smarrita.
La disciplina di riferimento è illustrata anche nella guida del Consiglio Nazionale del Notariato sugli impianti.
7. Arriviamo alla domanda principale: si può vendere una casa senza certificazioni degli impianti?
Sì. In linea generale, un immobile residenziale può essere venduto anche in assenza delle dichiarazioni di conformità o rispondenza degli impianti.
Questa conclusione trova conferma nella normativa e negli approfondimenti del Consiglio Nazionale del Notariato.
La conformità degli impianti e il possesso delle relative dichiarazioni non costituiscono, di per sé, condizioni necessarie per la validità della compravendita.
Questo principio vale anche per gli immobili di costruzione recente.
Naturalmente, la mancanza della documentazione può evidenziare altre problematiche che devono essere valutate.
Ma non determina automaticamente l’impossibilità di trasferire la proprietà.
Perché allora alcuni acquirenti ritengono che le certificazioni siano obbligatorie?
La confusione deriva anche dalla storia della normativa.
Quando entrò in vigore il D.M. 37/2008, il suo articolo 13 prevedeva specifici obblighi riguardanti le garanzie sugli impianti e la relativa documentazione in occasione dei trasferimenti immobiliari.
La disposizione ebbe però vita breve.
L’articolo 13 venne abrogato, con effetto dal 25 giugno 2008, dall’articolo 35, comma 2, del Decreto-Legge 112/2008.
Da quel momento è venuto meno quello specifico regime di garanzie e allegazioni documentali previsto per gli atti di trasferimento.
La restante disciplina del D.M. 37/2008 è invece rimasta in vigore.
È proprio questo il punto fondamentale.
L’obbligo dell’installatore di rilasciare la dichiarazione di conformità quando esegue determinati lavori non coincide con un obbligo generalizzato del venditore di procurare nuove certificazioni per poter vendere.
Il chiarimento è confermato dal Consiglio Notarile di Venezia e dalla guida del Notariato.
8. Il venditore è obbligato a consegnare le certificazioni già esistenti?
Questa domanda richiede una distinzione più sottile.
Abbiamo chiarito che il venditore non è generalmente obbligato a procurare nuove certificazioni per il solo fatto di vendere.
Ma cosa succede se le dichiarazioni di conformità esistono e sono già in suo possesso?
Il D.M. 37/2008 disciplina la documentazione tecnica degli impianti e gli obblighi di conservazione e gestione.
Inoltre, l’articolo 1477 del Codice civile stabilisce che il venditore deve consegnare i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta.
Questa disposizione può assumere rilievo anche rispetto alla documentazione tecnica effettivamente disponibile.
Perciò non sarebbe corretto trasformare l’abrogazione dell’articolo 13 in un principio secondo cui il venditore può sempre trattenere qualsiasi documento relativo agli impianti.
Occorre distinguere:
- Documenti inesistenti: non nasce automaticamente, per effetto della vendita, l’obbligo di crearli.
- Documenti smarriti: bisogna valutare gli obblighi eventualmente assunti, le circostanze e le possibilità di recupero.
- Documenti esistenti e disponibili: la loro consegna è normalmente dovuta o comunque opportuna, anche alla luce degli obblighi civilistici e degli accordi contrattuali.
La soluzione più prudente consiste nel consegnare all’acquirente tutta la documentazione tecnica disponibile, specificando chiaramente quella mancante.
9. Attenzione: il libretto dell’impianto termico segue regole differenti
Finora abbiamo parlato soprattutto delle dichiarazioni di conformità e rispondenza.
Esiste però un documento per il quale la normativa prevede espressamente un obbligo di consegna in occasione del trasferimento immobiliare.
Si tratta del libretto dell’impianto termico.
L’articolo 7, comma 5, del D.P.R. 74/2013 stabilisce che gli impianti termici interessati dalla disciplina devono essere muniti del relativo libretto.
La stessa disposizione prevede che, in caso di trasferimento dell’immobile, il libretto venga consegnato al nuovo proprietario, debitamente aggiornato e completo degli eventuali allegati.
È quindi importante non confondere il libretto dell’impianto termico con la dichiarazione di conformità.
Sono documenti diversi, con funzioni differenti.
Che cosa contiene il libretto?
Il libretto raccoglie le principali informazioni relative all’impianto, tra cui le caratteristiche tecniche, gli apparecchi installati e gli interventi effettuati.
Non rappresenta una dichiarazione di conformità dell’intero impianto.
E in Piemonte?
In Piemonte è operativo il Catasto Impianti Termici, comunemente denominato CIT.
Il sistema consente la gestione informatizzata delle informazioni relative agli impianti termici.
Per gli immobili situati a Novara e provincia è quindi opportuno verificare anche la corretta registrazione dell’impianto e l’aggiornamento della documentazione.
La disciplina nazionale è contenuta nel D.P.R. 74/2013; ulteriori chiarimenti sono disponibili presso ARPA Piemonte.
Un consiglio pratico: prima di mettere in vendita un’abitazione dotata di impianto termico autonomo, è opportuno verificare la disponibilità del libretto e della documentazione relativa ai controlli e alle manutenzioni.
10. Certificazioni degli impianti, agibilità e APE: tre questioni differenti
Un’altra fonte di equivoci riguarda il rapporto tra certificazioni impiantistiche, agibilità e Attestato di Prestazione Energetica.
Sono documenti collegati alla situazione tecnica dell’immobile, ma rispondono a finalità diverse.
Le certificazioni degli impianti
Documentano la conformità dei lavori eseguiti oppure, nel caso della Di.Ri., la rispondenza dell’impianto secondo la disciplina applicabile.
L’agibilità
L’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 disciplina la segnalazione certificata di agibilità.
La procedura riguarda, tra l’altro, le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici.
Nei casi previsti, la documentazione comprende anche le dichiarazioni relative agli impianti installati.
Questo spiega perché, in occasione di una nuova costruzione o di determinati interventi edilizi, le dichiarazioni di conformità siano importanti ai fini dell’agibilità.
Ma la disciplina dell’agibilità e quella della compravendita non coincidono.
L’assenza di una dichiarazione di conformità al momento della vendita non determina automaticamente la nullità del contratto.
Allo stesso tempo, la presenza dell’agibilità non deve essere considerata una garanzia assoluta sullo stato attuale di tutti gli impianti.
L’Attestato di Prestazione Energetica
L’APE descrive la prestazione energetica dell’immobile.
Non certifica la sicurezza degli impianti.
Nelle compravendite residenziali ordinarie, salvo specifiche esclusioni, la normativa prevede obblighi di disponibilità, consegna, dichiarazione contrattuale e allegazione dell’attestato.
Si tratta quindi di un regime differente rispetto a quello delle dichiarazioni di conformità.
Il riferimento è l’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005.
Possedere un APE valido non significa possedere impianti certificati. E possedere le dichiarazioni di conformità non sostituisce l’APE.
11. Il venditore deve garantire che gli impianti siano conformi?
È una delle domande più delicate.
La risposta richiede di distinguere gli obblighi normativi dalle garanzie contrattuali.
Abbiamo visto che non esiste un obbligo generalizzato di inserire nel rogito una dichiarazione secondo cui tutti gli impianti sono conformi alle norme tecniche attualmente vigenti.
Questo non significa, però, che il venditore sia libero da qualsiasi responsabilità.
Il Codice civile prevede infatti specifiche garanzie a tutela dell’acquirente.
L’articolo 1490 del Codice civile
La norma stabilisce che il venditore deve garantire che il bene venduto sia immune da vizi che lo rendano inadatto all’uso cui è destinato oppure ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Un impianto elettrico gravemente difettoso, un impianto del gas pericoloso o un sistema di riscaldamento interessato da problemi rilevanti possono quindi assumere importanza ai fini della garanzia.
Naturalmente, non ogni difformità tecnica costituisce automaticamente un vizio rilevante ai sensi dell’articolo 1490.
Occorre valutare la natura del problema, la sua gravità, le condizioni dell’immobile e quanto concordato dalle parti.
L’articolo 1491 del Codice civile
La disposizione riguarda i vizi conosciuti dall’acquirente o facilmente riconoscibili.
In linea generale, la garanzia non è dovuta per tali vizi, salvo che il venditore abbia dichiarato che il bene ne era esente.
L’articolo 1492 del Codice civile
Quando ricorrono i presupposti della garanzia, l’acquirente può avere diritto, secondo le condizioni previste dalla legge, alla risoluzione del contratto oppure alla riduzione del prezzo.
Possono inoltre assumere rilievo le disposizioni sul risarcimento del danno.
Il punto è chiaro: la mancanza di una certificazione e la presenza di un vizio dell’impianto sono due circostanze differenti, che non devono essere automaticamente equiparate.
12. La clausola «visto e piaciuto» esonera il venditore da ogni responsabilità?
Nelle compravendite immobiliari viene frequentemente utilizzata una clausola con la quale l’acquirente dichiara di accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
Ma questa dichiarazione è sufficiente a escludere qualsiasi responsabilità del venditore?
No.
La clausola può avere effetti importanti, ma non rappresenta una liberatoria universale.
L’articolo 1490 del Codice civile stabilisce espressamente che il patto con il quale viene esclusa o limitata la garanzia non produce effetti se il venditore ha taciuto in mala fede i vizi della cosa.
Facciamo due esempi.
Primo caso: impianto vecchio, situazione conosciuta
Un appartamento del 1970 viene venduto con l’impianto elettrico originale.
Il venditore informa l’acquirente che l’impianto è datato, che non dispone di certificazioni e che non sono state effettuate recenti verifiche tecniche.
L’acquirente prende atto della situazione e concorda un prezzo che tiene conto anche della possibile necessità di interventi.
In questo caso, una clausola contrattuale ben formulata può contribuire a disciplinare consapevolmente il rischio.
Secondo caso: difetto conosciuto e nascosto
Il venditore sa che l’impianto elettrico presenta un grave problema, già segnalato da un tecnico.
Non informa però l’acquirente e si limita a inserire nel contratto una generica clausola «visto e piaciuto».
In questa situazione la clausola non garantisce automaticamente l’esclusione della responsabilità.
La legge tutela infatti l’acquirente rispetto ai vizi occultati in mala fede.
La trasparenza sulle condizioni dell’immobile è quindi molto più efficace di una generica dichiarazione contrattuale.
13. Un impianto vecchio deve necessariamente essere adeguato alle norme attuali?
Non necessariamente.
Occorre distinguere tra le norme applicabili al momento della realizzazione dell’impianto e quelle previste per gli impianti nuovi.
Il D.M. 37/2008 non ha introdotto un obbligo generalizzato di rifare tutti gli impianti preesistenti soltanto perché è entrata in vigore una nuova disciplina.
Questo principio, però, non deve essere interpretato come un’esenzione permanente dagli obblighi di sicurezza.
Gli impianti devono rispettare i requisiti applicabili, comprese le disposizioni relative agli impianti preesistenti.
Inoltre, determinati interventi successivi possono comportare l’applicazione di nuove prescrizioni.
Un esempio
Un impianto elettrico realizzato nel 1980 non deve essere automaticamente considerato irregolare soltanto perché non possiede tutte le caratteristiche di un impianto progettato nel 2026.
Dovrà però rispettare i requisiti di sicurezza applicabili.
Se invece l’impianto viene completamente rifatto oggi, i lavori dovranno essere eseguiti secondo la normativa attualmente vigente.
La valutazione concreta spetta a un tecnico qualificato.
L’età dell’impianto, da sola, non permette di stabilire né la sua conformità né la sua pericolosità.
14. L’acquirente può pretendere le certificazioni dal venditore?
La risposta dipende soprattutto dal momento in cui viene formulata la richiesta e dagli accordi contrattuali.
Prima della proposta d’acquisto
L’acquirente può certamente chiedere di visionare le dichiarazioni di conformità disponibili.
Può anche subordinare il proprio interesse all’acquisto all’esecuzione di verifiche tecniche oppure al rilascio di specifiche dichiarazioni.
Il venditore, a sua volta, può valutare se accettare queste condizioni.
Si tratta di una normale fase della trattativa.
Dopo l’accettazione della proposta
La situazione è diversa.
Se la proposta accettata costituisce già un contratto vincolante, occorre verificare gli obblighi effettivamente assunti dalle parti.
L’acquirente non può presumere di poter imporre unilateralmente al venditore qualsiasi nuovo adempimento non previsto dalla legge o dal contratto.
Naturalmente, rimangono applicabili le garanzie legali e le responsabilità eventualmente derivanti da dichiarazioni inesatte, omissioni rilevanti o difetti dell’immobile.
Al momento del rogito
L’assenza delle dichiarazioni di conformità non costituisce, di per sé, un impedimento alla stipula.
Il notaio dovrà predisporre l’atto tenendo conto della normativa applicabile e degli accordi intercorsi.
Eventuali dichiarazioni sugli impianti dovranno rappresentare correttamente la situazione conosciuta dalle parti.
Il principio è semplice:
L’acquirente può chiedere determinate garanzie prima di impegnarsi contrattualmente. Non può però considerare automaticamente obbligatoria qualsiasi certificazione soltanto perché la richiede in prossimità del rogito.
15. Che cosa è opportuno dichiarare nel contratto?
La normativa non impone una formula unica da utilizzare in tutte le compravendite.
La formulazione dipende dalle condizioni dell’immobile, dalla documentazione disponibile e dagli accordi tra le parti.
Possiamo distinguere tre situazioni ricorrenti.
Immobile con certificazioni disponibili
Quando il venditore possiede le dichiarazioni di conformità, è opportuno identificarle e consegnarle all’acquirente.
Si può dare atto dell’avvenuta consegna, specificando quali impianti e quali interventi siano effettivamente coperti dalla documentazione.
Occorre evitare di trasformare la semplice disponibilità delle certificazioni in una garanzia indiscriminata sullo stato attuale di tutti gli impianti.
Immobile datato e privo di certificazioni
È opportuno dichiarare che la documentazione non è disponibile, precisando, quando conosciuta, l’epoca di realizzazione degli impianti.
Le parti possono concordare che l’acquirente assuma determinati oneri di verifica o adeguamento, tenendone conto nella determinazione del prezzo.
Questi accordi non eliminano automaticamente le responsabilità inderogabili del venditore.
Immobile con problemi impiantistici conosciuti
Quando esistono criticità note, è preferibile descriverle espressamente.
Se possibile, è opportuno allegare una relazione tecnica che individui i problemi e gli interventi necessari.
Le parti potranno quindi concordare chi debba sostenere i relativi costi.
In presenza di condizioni pericolose, però, gli accordi contrattuali non sostituiscono le misure di sicurezza necessarie.
16. E se il venditore dichiara che gli impianti sono conformi, ma non lo sono?
Questa situazione merita particolare attenzione.
Una dichiarazione contrattuale può costituire un’assunzione di responsabilità.
Se il venditore garantisce espressamente determinate caratteristiche degli impianti e queste risultano inesistenti, possono sorgere conseguenze giuridiche.
Per questo motivo è opportuno evitare affermazioni generiche come:
«Tutti gli impianti sono perfettamente a norma».
Soprattutto quando il venditore non dispone della documentazione necessaria per dimostrarlo.
È preferibile utilizzare formulazioni precise, riferite a circostanze effettivamente conosciute.
Per esempio, si può dichiarare che l’impianto elettrico è stato rifatto in un determinato anno e che la relativa dichiarazione di conformità è disponibile.
Oppure che l’impianto è datato e che non sono state effettuate verifiche tecniche recenti.
Dichiarare ciò che si conosce è diverso dal garantire ciò che non si è verificato.
17. Cosa succede se l’acquirente scopre un problema dopo il rogito?
Anche in questo caso dobbiamo distinguere.
La semplice scoperta dell’assenza di una certificazione non comporta automaticamente il diritto di ottenere una riduzione del prezzo.
Diverso è il caso in cui emerga un difetto rilevante dell’impianto.
Quando ricorrono i presupposti previsti dal Codice civile, l’acquirente può esercitare le tutele previste dalla disciplina della garanzia per vizi.
L’articolo 1495 stabilisce, in via ordinaria, termini specifici per la denuncia dei vizi e per l’esercizio dell’azione.
La norma prevede generalmente la denuncia entro otto giorni dalla scoperta e la prescrizione dell’azione in un anno dalla consegna, salve le eccezioni applicabili.
Occorre tuttavia valutare attentamente le circostanze concrete, comprese eventuali dichiarazioni del venditore, il momento della scoperta e la natura del difetto.
Non sarebbe quindi corretto affermare che ogni problema scoperto dopo il rogito ricada necessariamente sull’acquirente.
Ma non sarebbe corretto neppure sostenere che qualsiasi intervento necessario sugli impianti debba essere automaticamente pagato dal precedente proprietario.
18. Chi deve pagare gli eventuali interventi di adeguamento?
Non esiste una risposta valida per tutte le compravendite.
Occorre distinguere gli obblighi di sicurezza, le garanzie previste dalla legge e gli accordi contrattuali.
Se l’acquirente acquista consapevolmente un immobile da ristrutturare, con impianti datati e con l’accordo di sostenere gli interventi necessari, il relativo costo può essere legittimamente posto a suo carico, nei limiti consentiti dalla legge.
Se invece il venditore ha assunto l’obbligo di consegnare determinati impianti in specifiche condizioni, dovrà rispettare quanto concordato.
Se emergono vizi rilevanti non conosciuti, possono trovare applicazione le garanzie previste dal Codice civile.
Il punto centrale è che la ripartizione dei costi deve essere affrontata prima della conclusione del contratto, non lasciata a una discussione immediatamente precedente al rogito.
19. Cinque casi pratici per comprendere le differenze
Vediamo alcune situazioni che si presentano frequentemente nelle compravendite residenziali.
Caso 1 — Appartamento del 1965 con impianti originali
Il proprietario non possiede dichiarazioni di conformità.
La loro assenza è comprensibile, considerando l’epoca di realizzazione degli impianti.
Questo non impedisce la vendita.
Occorre però valutare i requisiti di sicurezza applicabili e informare correttamente l’acquirente.
Caso 2 — Appartamento del 1975 ristrutturato nel 2002
Durante la ristrutturazione è stato rifatto l’impianto elettrico.
La dichiarazione di conformità avrebbe dovuto essere rilasciata secondo la normativa allora vigente.
Se non è disponibile, può essere valutato il rilascio di una dichiarazione di rispondenza.
La vendita rimane generalmente possibile anche in assenza del documento, ferme le altre responsabilità.
Caso 3 — Appartamento del 1980 con impianto elettrico rifatto nel 2018
La dichiarazione di conformità avrebbe dovuto essere rilasciata dall’impresa installatrice.
Se il proprietario l’ha smarrita, non può semplicemente sostituirla con una Di.Ri.
Dovrà cercare di recuperarla oppure valutare con un tecnico le possibili soluzioni.
L’assenza del documento non rende automaticamente nullo il contratto di compravendita.
Caso 4 — Appartamento del 2024 con documentazione incompleta
Un immobile recente dovrebbe essere accompagnato dalla documentazione prevista per la realizzazione degli impianti e per gli adempimenti edilizi applicabili.
Se alcune dichiarazioni risultano mancanti, è opportuno approfondire la situazione.
Occorre distinguere tra documenti effettivamente mai prodotti e documenti semplicemente non reperibili.
La compravendita non è automaticamente impossibile, ma la mancanza documentale merita particolare attenzione.
Caso 5 — Appartamento con impianto del gas pericoloso
Il venditore conosce un problema importante all’impianto del gas.
In questa situazione non siamo di fronte a una semplice questione documentale.
Esiste una criticità di sicurezza che deve essere affrontata.
Il venditore deve informare l’acquirente e devono essere adottate le misure necessarie per evitare situazioni di pericolo.
La possibilità giuridica di trasferire l’immobile non elimina gli obblighi di sicurezza.
20. Tabella riepilogativa: cosa è obbligatorio e cosa non lo è
| Situazione | È obbligatorio procurare una nuova Di.Co. per vendere? | Cosa occorre considerare |
|---|---|---|
| Impianti originali precedenti al 1990 | No | Requisiti di sicurezza applicabili e condizioni effettive. |
| Impianti realizzati tra il 1990 e il 2008 | No, per la sola vendita | La Di.Co. doveva normalmente essere rilasciata; se manca, può essere valutata una Di.Ri. |
| Impianti realizzati dopo il 27 marzo 2008 | No, per la sola vendita | La Di.Co. doveva essere rilasciata; la Di.Ri. non può sostituirla. |
| Impianti parzialmente modificati | No, per la sola vendita | La documentazione deve essere riferita agli interventi effettivamente eseguiti. |
| Impianti con certificazioni disponibili | Non occorre produrne di nuove per il solo trasferimento | Occorre valutare gli obblighi di consegna della documentazione esistente. |
| Impianti con problemi conosciuti | Non automaticamente | Devono essere rispettati gli obblighi di sicurezza e le responsabilità applicabili. |
| Impianto termico soggetto alla disciplina del D.P.R. 74/2013 | Non per la sola vendita | È prevista la consegna del libretto aggiornato, con gli eventuali allegati. |
21. Come evitare controversie tra venditore e acquirente?
Dopo aver esaminato la normativa, possiamo arrivare alla questione più importante dal punto di vista pratico.
Molte controversie nascono non perché la legge sia particolarmente oscura, ma perché la situazione degli impianti viene affrontata troppo tardi.
Immaginiamo una compravendita.
L’acquirente visita un appartamento degli anni Settanta, lo trova interessante e presenta una proposta.
Il venditore accetta.
Dopo alcune settimane, durante la preparazione della documentazione per il rogito, l’acquirente chiede le dichiarazioni di conformità.
Il venditore risponde di non possederle.
L’acquirente pretende che vengano prodotte a spese del proprietario.
Il venditore si oppone, sostenendo di aver venduto un immobile datato, nelle condizioni in cui si trovava.
Chi ha ragione?
La risposta non può essere automatica.
Occorre esaminare la documentazione disponibile, le dichiarazioni rese durante la trattativa, il contenuto della proposta accettata e gli obblighi effettivamente assunti.
La normativa, da sola, non impone generalmente al venditore di procurare nuove dichiarazioni di conformità per il solo trasferimento dell’immobile.
Ma eventuali obblighi contrattuali o responsabilità per vizi possono modificare la situazione.
La soluzione è affrontare il problema prima
Durante la preparazione della vendita è opportuno raccogliere alcune informazioni fondamentali:
- Quando sono stati realizzati i principali impianti?
- Sono stati modificati o rifatti successivamente?
- Esistono dichiarazioni di conformità o rispondenza?
- È disponibile il libretto dell’impianto termico?
- Sono conosciuti malfunzionamenti, difetti o interventi necessari?
Queste informazioni dovrebbero essere comunicate all’acquirente prima che assuma impegni contrattuali.
Non significa che l’agente immobiliare debba sostituirsi a un tecnico abilitato.
Significa che deve contribuire a rendere la trattativa trasparente, evitando equivoci e aspettative infondate.
22. Le conclusioni: cosa deve sapere chi vende e chi compra
Possiamo riassumere l’intera questione in alcuni principi fondamentali.
Primo: non esiste un obbligo generalizzato di procurare nuove dichiarazioni di conformità degli impianti per poter vendere un’abitazione.
Secondo: l’obbligo di rilascio delle dichiarazioni nasce, nei casi previsti dalla legge, dall’esecuzione dei lavori sugli impianti.
Terzo: la normativa applicabile dipende dall’epoca di realizzazione o modifica degli impianti, non semplicemente dall’anno di costruzione dell’edificio.
Quarto: per gli impianti realizzati prima del 27 marzo 2008, una dichiarazione di conformità mancante può essere sostituita, alle condizioni previste dalla legge, da una dichiarazione di rispondenza.
Quinto: l’assenza di certificazioni non dimostra automaticamente che un impianto sia pericoloso. Allo stesso modo, la presenza di una certificazione non garantisce necessariamente la sua sicurezza attuale.
Sesto: la possibilità di vendere un immobile senza certificazioni non elimina gli obblighi di sicurezza né le responsabilità del venditore per eventuali vizi.
Settimo: il libretto dell’impianto termico segue una disciplina specifica, che ne prevede la consegna al nuovo proprietario nei casi contemplati dalla normativa.
Ottavo: le parti possono concordare specifiche garanzie e ripartizioni dei costi, ma devono farlo in maniera chiara e nel rispetto delle disposizioni inderogabili.
Una compravendita consapevole comincia prima della proposta d’acquisto
Quando si vende o si acquista un’abitazione, soprattutto se costruita molti anni fa, la questione degli impianti non dovrebbe essere ridotta alla semplice presenza o assenza di un certificato.
È necessario conoscere la storia dell’immobile, verificare la documentazione disponibile e comprendere quali responsabilità derivino dalla situazione effettiva.
Un impianto datato non rappresenta necessariamente un problema.
Una certificazione mancante non impedisce automaticamente la vendita.
Ma una situazione tecnica non conosciuta, oppure comunicata in maniera imprecisa, può diventare motivo di controversia.
La differenza tra una compravendita serena e una compravendita problematica sta spesso nella qualità delle verifiche effettuate prima di assumere impegni contrattuali.
È per questo che una corretta analisi preliminare dell’immobile rappresenta una tutela concreta, tanto per il venditore quanto per l’acquirente.
