Hai trovato la casa giusta, hai fatto la tua proposta e sembra procedere tutto normalmente.
Poi, controllando i documenti, salta fuori una frase che fino a poco tempo fa poteva complicare parecchio una compravendita:
“L’immobile è pervenuto al venditore per donazione.”
Per anni la provenienza da donazione è stata vista con una certa diffidenza da acquirenti, notai e soprattutto banche. Non perché una casa ricevuta in donazione non potesse essere venduta, ma perché, in alcune circostanze, un erede del donante avrebbe potuto creare problemi anche a chi quella casa l’aveva successivamente acquistata.
Dalla fine del 2025, però, le regole sono cambiate in maniera importante.
Vediamo cosa significa, con qualche esempio semplice.
1. Prima di tutto: cos’è una donazione?
Partiamo dalla situazione più comune.
Un padre possiede un appartamento e decide di regalarlo a uno dei suoi due figli.
Si va dal notaio, viene stipulato un atto di donazione e da quel momento l’appartamento diventa di proprietà del figlio.
Fin qui, nulla di particolare.
Il problema può nascere successivamente, perché nel nostro ordinamento alcuni eredi – come figli e coniuge – hanno diritto a una parte dell’eredità che non può essere liberamente sottratta loro.
È la cosiddetta quota di legittima.
Ed è proprio da qui che, per anni, sono nate le difficoltà legate agli immobili ricevuti in donazione.
2. Facciamo un esempio concreto
Immaginiamo una famiglia molto semplice.
Mario ha due figli, Luca e Paolo.
Mario possiede una casa del valore di 200.000 euro e decide di donarla a Luca.
Qualche anno dopo Luca vende quella casa ad Anna.
Anna paga regolarmente il prezzo, firma il rogito e diventa proprietaria dell’immobile.
Passano alcuni anni e Mario muore.
A questo punto Paolo scopre che la donazione fatta dal padre a Luca ha leso i suoi diritti di erede.
Ed ecco dove, con le vecchie regole, poteva nascere il problema.
Paolo poteva agire per far valere la propria quota di legittima e, in presenza delle condizioni previste dalla legge, la questione poteva arrivare a coinvolgere anche la casa che nel frattempo Luca aveva venduto ad Anna.
Anna non aveva ricevuto nessun regalo.
Aveva comprato quella casa, pagandola.
Eppure poteva ritrovarsi coinvolta in un problema nato molti anni prima all’interno di una famiglia con la quale non aveva nulla a che fare.
3. Perché le banche non amavano le case provenienti da donazione?
A questo punto diventa abbastanza semplice capire il problema.
Se Anna aveva bisogno di un mutuo per acquistare quella casa, la banca doveva iscrivere un’ipoteca sull’immobile.
Ma se esisteva la possibilità che un domani un erede potesse far valere determinati diritti anche su quell’immobile, quella garanzia diventava meno solida.
Per questo motivo una provenienza da donazione poteva significare ulteriori verifiche, richieste di documentazione, assicurazioni specifiche oppure, in alcuni casi, difficoltà nell’ottenere il finanziamento.
Non significava automaticamente:
“Questa casa non si può vendere.”
Significava piuttosto:
“Prima di comprarla dobbiamo capire molto bene cosa è successo.”
Ed era una differenza tutt’altro che trascurabile.
4. Dal 2026 cambia tutto? Quasi.
Qui arriva la novità importante.
Con la riforma entrata in vigore il 18 dicembre 2025, il legislatore ha cambiato profondamente il meccanismo.
Torniamo alla nostra famiglia.
Mario dona la casa a Luca.
Luca vende la casa ad Anna.
Mario muore e Paolo scopre che la donazione ha leso la quota di eredità che gli spettava.
Paolo non perde il diritto di essere tutelato.
Quello che cambia è il modo in cui viene tutelato.
Con le nuove regole, il problema rimane principalmente tra Paolo e Luca: sarà il donatario a dover compensare economicamente il legittimario nella misura prevista dalla legge.
Anna, che ha comprato la casa da Luca, non deve restituire l’immobile.
Ed è questa la grande novità.
Il diritto dell’erede rimane, ma non dovrebbe più trasformarsi nel problema dell’ignaro acquirente che, anni dopo, si ritrova a discutere della proprietà della propria casa.
5. Prima e dopo: la differenza in una sola immagine
Il cambiamento si può riassumere così.
Paolo, se la sua quota di legittima è stata lesa, chiede la reintegrazione economica a Luca.
La casa venduta ad Anna rimane invece al riparo dall’azione che, con il vecchio sistema, poteva arrivare fino al terzo acquirente.
In altre parole, il legislatore ha sostanzialmente spostato il problema dalla casa ai soldi.
Ed è probabilmente il modo più semplice per capire tutta la riforma.
6. Quindi oggi posso comprare tranquillamente una casa ricevuta in donazione?
Qui bisogna evitare di passare da un estremo all’altro.
Prima sarebbe stato sbagliato dire:
“Una casa donata non si può comprare.”
Oggi sarebbe altrettanto sbagliato dire:
“Se c’è una donazione non bisogna più controllare niente.”
La riforma ha eliminato quello che era probabilmente il principale problema legato alla circolazione degli immobili provenienti da donazione: il rischio che la tutela di un erede potesse arrivare a coinvolgere il terzo che aveva successivamente acquistato l’immobile.
Questo rende queste compravendite molto più semplici e sicure rispetto al passato.
Ma una donazione rimane comunque un atto che deve essere letto e verificato.
Bisogna capire quando è stata fatta, chi erano i soggetti coinvolti, se il donante è ancora in vita, se esistono controversie, domande giudiziali già trascritte o altre situazioni particolari.
Insomma: il grande ostacolo è stato rimosso.
Il controllo dei documenti, no.
7. E le vecchie donazioni?
Questa è probabilmente la domanda più interessante.
La casa che stai comprando potrebbe essere stata donata nel 2024, nel 2015 o magari vent’anni fa.
Che succede in questi casi?
La legge ha previsto un periodo transitorio per gestire le situazioni già esistenti al momento dell’entrata in vigore della riforma.
Questo periodo si è concluso il 18 giugno 2026.
Per alcune situazioni nelle quali erano già state intraprese nei termini previsti specifiche iniziative a tutela dei legittimari possono continuare ad avere rilevanza le vecchie regole.
Per tutte le altre, il nuovo sistema è ormai entrato pienamente a regime.
Ed è proprio per questo che, quando troviamo una provenienza da donazione, non ci limitiamo a leggere la parola “donazione” sull’atto precedente.
Bisogna capire quale donazione, quando è stata fatta e cosa è successo successivamente.
8. Un secondo esempio: la differenza tra ieri e oggi
Facciamo un ultimo esempio molto concreto.
Giovanni riceve dalla madre un appartamento in donazione nel 2022.
Nel 2026 decide di venderlo a 180.000 euro.
Una giovane coppia visita la casa, se ne innamora e presenta una proposta d’acquisto. Per comprarla ha però bisogno di un mutuo di 140.000 euro.
Qualche anno fa la provenienza donativa avrebbe immediatamente richiesto particolare attenzione.
La domanda sarebbe stata:
“Se un domani qualcuno contesta quella donazione, che cosa succede alla casa acquistata dalla coppia e all’ipoteca della banca?”
Oggi il quadro è profondamente diverso.
La riforma è stata pensata proprio per evitare che una questione successoria interna alla famiglia del donante continui a seguire l’immobile anche quando questo viene venduto a un’altra persona.
Questo non significa che possiamo ignorare la donazione.
Significa che possiamo affrontarla per quello che è: un elemento della storia dell’immobile da verificare, non necessariamente un problema che impedisce di venderlo.
9. La parola che conta è sempre la stessa: provenienza
Quando vendiamo una casa non basta sapere chi ne è proprietario oggi.
Bisogna sapere come ne è diventato proprietario.
Compravendita, successione, donazione, divisione: l’atto di provenienza racconta la storia giuridica dell’immobile e, qualche volta, quella storia contiene informazioni che possono diventare importanti durante la vendita.
La riforma sulle donazioni ha risolto uno dei problemi che per anni ha reso più complicata la circolazione di questi immobili.
Ed è certamente una buona notizia per chi vende, per chi compra e anche per chi deve finanziare l’acquisto.
Ma il principio non cambia:
prima di mettere una casa sul mercato è meglio scoprire eventuali problemi. Non quando abbiamo già trovato l’acquirente.
È esattamente per questo che nel nostro dossier Casa Check-Up analizziamo la documentazione dell’immobile prima di arrivare alla compravendita.
Perché una parola come “donazione”, scoperta e verificata all’inizio, può essere semplicemente una caratteristica della provenienza.
Scoperta all’ultimo momento, senza sapere cosa significhi, può invece diventare l’ennesima brutta sorpresa a pochi giorni dal rogito.
