Ci sono domande che, durante una compravendita immobiliare, sembrano assolutamente banali.
Una di queste è:
“Sei sposato?”
E subito dopo:
“In comunione o in separazione dei beni?”
Per una persona sposata in Italia, normalmente la risposta si trova facilmente nella documentazione disponibile presso l’ufficio di stato civile.
Ma cosa succede quando chi sta comprando casa è un cittadino straniero, si è sposato nel proprio Paese e il suo matrimonio non risulta nei registri italiani?
Quella che sembrava una formalità può improvvisamente diventare una questione da risolvere prima del rogito.
Vediamo perché.
1. Comprare casa in Italia significa anche chiarire il proprio stato civile
Quando acquistiamo un immobile non è sufficiente stabilire chi firmerà il contratto.
Se l’acquirente è sposato, bisogna anche capire quale regime patrimoniale regola il suo matrimonio e quali conseguenze questo abbia sull’acquisto.
In altre parole: la casa che stiamo comprando entrerà nel patrimonio personale dell’acquirente oppure, in base al regime applicabile, produrrà effetti anche nei confronti del coniuge?
Per rispondere bisogna sapere innanzitutto se la persona è sposata e quale disciplina regola i rapporti patrimoniali tra i coniugi.
Ed è proprio qui che, per chi si è sposato all’estero, può nascere il problema.
2. Essere sposati non significa automaticamente essere in comunione dei beni
Questo è probabilmente il primo equivoco da evitare.
Immaginiamo una coppia che si sia sposata molti anni fa nel proprio Paese, abbia successivamente vissuto in altri Stati e oggi risieda in Italia.
Non possiamo semplicemente applicare in automatico le regole italiane e concludere che i coniugi siano in comunione o in separazione dei beni.
Nei matrimoni con elementi internazionali bisogna prima individuare quale legge disciplina i rapporti patrimoniali della coppia.
A seconda del caso possono assumere importanza la data del matrimonio, la prima residenza abituale comune dopo il matrimonio, la cittadinanza dei coniugi, un’eventuale scelta della legge applicabile e altri elementi.
Tradotto in parole molto più semplici:
“Sono sposato” non basta.
E spesso non basta neppure dire:
“Nel mio Paese siamo in separazione dei beni.”
Bisogna essere in grado di documentarlo nella forma necessaria per l’atto che si deve stipulare in Italia.
3. Il problema spesso viene fuori quando la compravendita è già partita
Facciamo un esempio concreto.
Karim vive da anni in Italia e decide di acquistare un appartamento a Novara.
Trova la casa, presenta una proposta di acquisto, la proposta viene accettata e avvia la pratica di mutuo.
Durante la raccolta dei documenti destinati al notaio dichiara di essere sposato.
Il matrimonio, però, è stato celebrato diversi anni prima nel suo Paese di origine.
A questo punto arriva una domanda molto semplice: qual è il suo regime patrimoniale?
Karim risponde che lui e sua moglie sono in separazione dei beni.
Perfetto.
Adesso, però, bisogna dimostrarlo.
Ed è in quel momento che ci si accorge che il matrimonio non risulta nei registri italiani e che il documento disponibile è un certificato rilasciato anni prima nel Paese d’origine.
La compravendita, nel frattempo, continua ad avere le sue scadenze.
C’è un venditore che aspetta il rogito, c’è magari un mutuo in corso e ci sono date già concordate.
Un problema che poteva essere affrontato mesi prima viene scoperto nel momento peggiore.
4. “Porto il certificato di matrimonio” può non essere così semplice
Quando un documento è stato prodotto all’estero e deve essere utilizzato in Italia, bisogna verificare se sia utilizzabile così com’è.
A seconda dello Stato che lo ha rilasciato e delle convenzioni internazionali applicabili, possono essere necessari diversi passaggi.
Può essere necessario ottenere un nuovo certificato dall’autorità del Paese di origine.
Può essere richiesta una legalizzazione.
In altri casi la legalizzazione può essere sostituita dalla cosiddetta Apostille.
Il documento può inoltre dover essere tradotto in italiano con le formalità necessarie affinché la traduzione possa essere utilizzata ufficialmente.
E qui nasce la difficoltà pratica.
Se il documento deve essere richiesto a migliaia di chilometri di distanza, oppure occorre rivolgersi ad autorità straniere, ambasciate, consolati o traduttori, i tempi non sono necessariamente quelli di una normale richiesta fatta allo sportello del Comune sotto casa.
5. E la trascrizione del matrimonio in Italia?
Qui occorre fare una precisazione importante.
Non è corretto dire che ogni cittadino straniero che acquista casa in Italia debba obbligatoriamente trascrivere in Italia il proprio matrimonio.
Lo straniero residente in Italia può chiedere al Comune la trascrizione dell’atto di matrimonio formato all’estero.
Questa possibilità può essere molto utile perché consente di avere anche in Italia una registrazione dell’atto di stato civile formato nel Paese straniero.
La normativa e le indicazioni del Ministero dell’Interno consentono inoltre, in determinate condizioni, di riportare sugli atti di matrimonio stranieri trascritti anche annotazioni relative ai rapporti patrimoniali tra i coniugi.
Ma la trascrizione non deve essere vista come una bacchetta magica.
Prima di arrivarci bisogna comunque disporre della documentazione straniera corretta e verificare quali formalità siano necessarie perché possa essere utilizzata in Italia.
Ed è proprio questo passaggio che, in alcuni casi, richiede tempo.
6. Legalizzazione, Apostille, traduzione: tre parole che è meglio conoscere prima
Senza entrare in tecnicismi, vale la pena capire almeno di cosa stiamo parlando.
La legalizzazione serve, in sostanza, a rendere utilizzabile in Italia un documento formato da un’autorità straniera, verificando ufficialmente la provenienza dell’atto e la qualità di chi lo ha sottoscritto.
Per molti Paesi che aderiscono alla Convenzione dell’Aja, la procedura tradizionale di legalizzazione è sostituita dall’Apostille, apposta dall’autorità competente dello Stato che ha prodotto il documento.
Poi c’è la traduzione.
Un certificato scritto in una lingua straniera, salvo particolari esenzioni o convenzioni, deve normalmente essere accompagnato da una traduzione in italiano effettuata nelle forme richieste.
Non esiste quindi una procedura identica per qualsiasi cittadino straniero.
Un documento proveniente da uno Stato può seguire un percorso molto semplice; quello proveniente da un altro Stato può richiedere passaggi differenti.
Per questo motivo la documentazione deve essere verificata caso per caso.
7. Il vero problema non è il documento. È quando scopri che ti manca
Torniamo al nostro esempio.
Se Karim avesse affrontato il problema nel momento in cui ha iniziato a cercare casa, probabilmente non sarebbe successo nulla di particolare.
Avrebbe avuto il tempo di procurarsi i documenti necessari, farli eventualmente tradurre, legalizzare o apostillare e sottoporli al notaio.
Il problema nasce quando tutto questo viene scoperto dieci giorni prima del rogito.
A quel punto anche una semplice attesa amministrativa può diventare un problema.
Il venditore magari deve acquistare un’altra casa.
La banca ha programmato l’erogazione.
Sono stati fissati appuntamenti.
Ci sono traslochi, consegne e altre operazioni collegate.
E improvvisamente tutta la compravendita dipende da un certificato che deve arrivare dall’estero.
8. È esattamente il genere di problema che dovrebbe emergere prima della proposta
Quando incontriamo un acquirente straniero, una delle verifiche preliminari dovrebbe quindi riguardare anche il suo stato civile.
Non significa che l’agente immobiliare debba stabilire quale legge internazionale regoli il matrimonio.
E certamente non significa sostituirsi al notaio.
Significa semplicemente fare le domande giuste abbastanza presto:
Sei sposato?
Dove è stato celebrato il matrimonio?
Il matrimonio risulta già trascritto in Italia?
Hai documentazione relativa al tuo regime patrimoniale?
Se emerge una situazione particolare, c’è tutto il tempo per coinvolgere il notaio e capire quali documenti saranno necessari per arrivare all’atto.
È una piccola verifica all’inizio che può evitare un grande problema alla fine.
9. La compravendita immobiliare non comincia dal rogito
Questo caso racconta bene un principio che vale per moltissimi altri problemi immobiliari.
Quando arriviamo davanti al notaio, gran parte del lavoro dovrebbe essere già stata fatta.
Provenienza dell’immobile, situazione urbanistica e catastale, condominio, eventuali successioni, donazioni, mutuo e documentazione personale delle parti non dovrebbero essere argomenti da scoprire negli ultimi giorni.
Lo stesso vale quando l’acquirente è sposato all’estero.
Non c’è necessariamente un problema.
Bisogna semplicemente sapere prima quali documenti serviranno.
Perché tra scoprire oggi che dobbiamo recuperare un certificato all’estero e scoprirlo una settimana prima del rogito c’è una differenza enorme.
Ed è spesso proprio questa la differenza tra una compravendita gestita con tranquillità e una corsa contro il tempo.
