Quando si acquista un appartamento con autorimessa, l’attenzione si concentra spesso sulle dimensioni del box, sulla facilità di manovra e sulla comodità dell’accesso. C’è però una verifica meno visibile che può avere conseguenze importanti: la regolarità della pratica antincendio dell’autorimessa condominiale.
Una pratica mai presentata, un rinnovo omesso o la presenza di carenze di sicurezza possono tradursi in lavori da finanziare, limitazioni nell’utilizzo del garage e contestazioni tra compratore e venditore.
Per questo, prima di impegnarsi nell’acquisto, conviene capire quali obblighi riguardino il condominio e come siano stati gestiti.
1. Quando è obbligatoria la pratica antincendio?
Un equivoco comune è pensare che il certificato di prevenzione incendi serva ogni volta che un box si trova al piano interrato.
In realtà, l’ubicazione sotterranea non è, da sola, il criterio che determina l’obbligo.
Il D.P.R. 151/2011 assoggetta ai controlli di prevenzione incendi le autorimesse pubbliche e private con superficie complessiva coperta superiore a 300 metri quadrati. Anche un’autorimessa fuori terra può quindi rientrare nell’obbligo.
La superficie da verificare non è quella del singolo box in vendita. Occorre considerare l’autorimessa nel suo insieme, includendo gli spazi rilevanti secondo i criteri tecnici applicabili, come il corsello di manovra. Un box di pochi metri quadrati può quindi far parte di un’attività soggetta agli adempimenti antincendio.
Nel condominio possono inoltre essere presenti altre attività soggette, come una centrale termica con potenzialità superiore a 116 kW oppure un edificio civile con altezza antincendio superiore a 24 metri. La verifica deve quindi riguardare le caratteristiche effettive del fabbricato.
2. CPI, SCIA e rinnovo: quali documenti bisogna controllare?
Nel linguaggio comune si parla di certificato di prevenzione incendi, abbreviato in CPI. Per capire quali documenti chiedere all’amministratore, occorre però conoscere una distinzione: la normativa divide le attività soggette ai controlli antincendio in tre categorie, indicate con le lettere A, B e C, alle quali corrispondono procedure differenti.
Non si tratta di categorie catastali, di classi energetiche o di una classificazione generale della qualità degli edifici. Nel caso dell’autorimessa condominiale, la categoria dipende dalla sua superficie complessiva coperta:
- Categoria A: autorimesse con superficie superiore a 300 e fino a 1.000 metri quadrati.
- Categoria B: autorimesse con superficie superiore a 1.000 e fino a 3.000 metri quadrati.
- Categoria C: autorimesse con superficie superiore a 3.000 metri quadrati.
Ma che cosa cambia, concretamente, tra queste categorie?
Per tutte è prevista la SCIA antincendio, cioè la Segnalazione certificata di inizio attività: una pratica presentata ai Vigili del Fuoco, corredata dalla documentazione tecnica che attesta il rispetto dei requisiti di sicurezza.
Per le categorie B e C è prevista anche la valutazione preventiva del progetto da parte dei Vigili del Fuoco. Per la categoria C, dopo il sopralluogo con esito positivo, viene rilasciato il CPI. Per le categorie A e B, invece, il procedimento non prevede il rilascio di questo certificato: i controlli possono essere effettuati a campione e l’eventuale esito viene documentato nel verbale di visita tecnica.
Questo spiega perché chiedere soltanto «il condominio ha il CPI?» possa essere fuorviante: un’autorimessa può essere regolare anche senza un documento intitolato “certificato di prevenzione incendi”, se per la sua categoria sono stati correttamente eseguiti gli adempimenti previsti.
La domanda utile da rivolgere all’amministratore è quindi: «L’autorimessa dispone della pratica antincendio prevista per la sua categoria e il rinnovo è aggiornato?»
Per le autorimesse soggette, infatti, l’attestazione di rinnovo periodico della conformità antincendio deve essere presentata ogni cinque anni, indipendentemente dall’appartenenza alla categoria A, B o C.
Nello stesso condominio possono esserci altre attività soggette, con scadenze differenti. Per esempio, per l’attività relativa agli edifici civili con altezza antincendio superiore a 24 metri, la cadenza è decennale. Il rinnovo dell’edificio e quello dell’autorimessa devono quindi essere verificati secondo le rispettive scadenze.
3. Perché il rinnovo non è una semplice formalità
Il rinnovo serve a confermare il mantenimento delle condizioni di sicurezza antincendio.
La procedura comprende la dichiarazione di assenza di variazioni delle condizioni di sicurezza rispetto a quanto segnalato e di corretto adempimento degli obblighi gestionali e di manutenzione. Nei casi previsti dal D.M. 7 agosto 2012 (art. 5), è necessaria anche l’asseverazione di un professionista antincendio sull’efficienza e funzionalità degli impianti e sui sistemi protettivi interessati.
Per questo, conservare un vecchio CPI non basta a dimostrare che oggi sia tutto in ordine. Bisogna verificare anche che la situazione reale corrisponda a quella documentata.
Modifiche alle strutture, agli impianti o alle condizioni di esercizio possono richiedere ulteriori adempimenti, anche prima della scadenza del rinnovo.
4. Che cosa succede se il rinnovo è scaduto?
Occorre distinguere due situazioni.
La prima è quella di un’autorimessa nella quale le condizioni di sicurezza sono state mantenute, ma il rinnovo non è stato presentato nei termini. La seconda riguarda un’autorimessa che presenta carenze tali da richiedere interventi prima di poter attestare la conformità.
Nel primo caso bisogna ricostruire la posizione documentale e verificare come procedere al rinnovo tardivo. Nel secondo, occorre individuare le opere necessarie e il corretto percorso tecnico e amministrativo.
Un rinnovo non può sostituire i lavori necessari a ripristinare la sicurezza.
Se vengono accertate carenze, possono essere imposti adeguamenti, restrizioni operative o provvedimenti che impediscono la prosecuzione dell’attività.
Non ogni scadenza determina automaticamente la chiusura del garage, ma l’utilizzo dell’autorimessa può essere concretamente limitato.
Anche le conseguenze sanzionatorie richiedono attenzione: la presentazione tardiva e l’omissione accertata vengono generalmente valutate in modo diverso, caso per caso, dal Comando dei Vigili del Fuoco. Non è quindi corretto descrivere ogni ritardo come una condanna penale automatica.
5. Si può vendere un appartamento con box se la pratica non è in regola?
La sola mancanza o scadenza della pratica antincendio non determina automaticamente la nullità della compravendita.
Questo, però, non rende il problema irrilevante.
La possibilità di trasferire la proprietà e la possibilità di utilizzare regolarmente l’autorimessa sono questioni diverse. Sul piano contrattuale assumono rilievo le condizioni del bene, le qualità promesse e gli impegni assunti dal venditore. Il codice civile prevede specifiche tutele per i vizi e per la mancanza di qualità promesse o essenziali.
Si pensi a chi acquista una casa anche perché ha a disposizione un garage comodo per l’auto e scopre successivamente che l’autorimessa non può essere utilizzata fino all’esecuzione di lavori condominiali.
Il problema riguarda l’utilità dell’acquisto, il suo valore e le spese che il nuovo proprietario potrebbe dover affrontare.
Il passaggio di proprietà non regolarizza la situazione antincendio.
6. E se il condominio non riesce a ottenere il rinnovo?
L’espressione «non si può rinnovare» deve essere approfondita.
Può significare che mancano alcuni documenti, che occorre ripristinare impianti o presidi, oppure che sono necessari interventi più complessi sulle strutture e sulle vie di esodo.
Prima di parlare di impossibilità definitiva bisogna quindi far valutare la situazione a un professionista antincendio. La disciplina contempla anche procedimenti di deroga, quando ne ricorrono le condizioni, senza che il loro esito favorevole possa essere dato per scontato.
Per chi compra, le risposte da ottenere sono concrete:
- quali carenze sono state individuate;
- quali interventi servono per risolverle;
- quanto potrebbero costare;
- se il condominio abbia già deliberato i lavori;
- quali condizioni regolino l’utilizzo del garage nel frattempo.
Un generico «se ne sta occupando l’amministratore» non consente di valutare questi aspetti.
7. Chi paga gli adeguamenti?
Prima della vendita bisogna esaminare verbali assembleari, preventivi, delibere e riparti, chiarendo per iscritto quali oneri restino al venditore e quali siano assunti dall’acquirente.
Va inoltre distinto l’accordo tra le parti dai rapporti con il condominio.
L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede infatti la responsabilità solidale di chi subentra per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Anche chi vende resta obbligato in solido con l’acquirente per i contributi maturati fino alla consegna all’amministratore della copia del titolo di trasferimento. Per le spese straordinarie, l’obbligo nasce di norma dalla delibera assembleare che approva i lavori.
La ripartizione dei costi merita quindi una verifica specifica, soprattutto quando gli interventi sono ancora in discussione o non sono stati quantificati.
8. Quali tutele ha chi scopre il problema dopo l’acquisto?
Le conseguenze dipendono dalla natura della carenza, dalla sua gravità e dal contenuto degli accordi.
Quando ricorrono i presupposti, l’acquirente può chiedere la riduzione del prezzo oppure la risoluzione del contratto nell’ambito delle garanzie previste dalla legge. Non esiste però un diritto automatico a sciogliere la vendita per il solo fatto che manchi il rinnovo.
È essenziale anche la tempestività: per la garanzia ordinaria, l’articolo 1495 prevede generalmente la denuncia entro otto giorni dalla scoperta e la prescrizione dell’azione in un anno dalla consegna, con eccezioni e aspetti applicativi da valutare nel caso concreto.
Chi scopre un’irregolarità dovrebbe quindi farla esaminare rapidamente, senza attendere che la questione venga risolta in una futura assemblea.
Se la carenza era nota al compratore al momento del contratto, la garanzia per i vizi non è dovuta; lo stesso vale, salvo diversa dichiarazione del venditore, quando era facilmente riconoscibile (articolo 1491). Per questo la verifica va fatta prima della proposta, non dopo.
9. Le verifiche da fare prima di impegnarsi
Prima di sottoscrivere una proposta per un appartamento con box, è opportuno acquisire, secondo il caso:
- la SCIA antincendio e la relativa ricevuta, oppure la documentazione del procedimento precedente;
- l’ultima attestazione di rinnovo e la ricevuta di presentazione;
- eventuali verbali di controllo, prescrizioni o limitazioni all’utilizzo;
- le relazioni tecniche sulle carenze individuate;
- i verbali assembleari e la documentazione economica degli adeguamenti previsti.
Questi documenti aiutano a capire se si sta acquistando un’autorimessa regolarmente utilizzabile oppure un bene che richiede interventi e decisioni ancora da prendere.
Comprare casa con il box: da dove conviene cominciare
Quando si compra casa, anche la sicurezza delle parti comuni contribuisce al valore e alla qualità dell’acquisto. Verificare per tempo la situazione antincendio permette di affrontare la trattativa con informazioni più complete e di definire gli accordi prima che il problema diventi una spesa imprevista o una controversia.
