«Ho firmato la proposta: adesso la casa è bloccata».
Hai visitato una casa, hai deciso che è quella giusta e hai firmato una proposta d’acquisto. A questo punto può sembrare naturale pensare che l’immobile sia “bloccato”, almeno fino alla risposta del proprietario.
Ma è davvero così? Nel frattempo l’agenzia può raccogliere altre offerte e sottoporle al venditore?
La semplice presentazione di una proposta non attribuisce automaticamente un diritto di esclusiva sulla trattativa. Questo, però, non significa che ogni comportamento sia consentito: contano gli accordi presi, lo stato delle trattative e gli obblighi del mediatore.
1. Proposta irrevocabile e casa riservata sono due cose diverse
Le proposte d’acquisto utilizzate nella pratica immobiliare prevedono spesso un periodo di irrevocabilità: l’acquirente si impegna a mantenere ferma la propria offerta fino a una certa data.
L’articolo 1329 del Codice civile disciplina proprio questo impegno: se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un determinato periodo, la sua revoca è senza effetto.
Il vincolo riguarda il proponente e non comporta, da solo, un obbligo del venditore di sospendere le altre trattative. L’irrevocabilità dell’offerta non equivale quindi, automaticamente, alla prenotazione della casa. Un eventuale impegno a riservare l’immobile o a sospendere la raccolta di ulteriori proposte deve trovare fondamento negli accordi intervenuti.
2. L’agenzia immobiliare può raccogliere più proposte?
Dalle disposizioni normative non emerge un divieto generale di raccogliere contemporaneamente più proposte sullo stesso immobile.
La possibilità trova riscontro anche nel manuale «Per l’esame del mediatore» della Camera di commercio di Torino: illustrando una particolare clausola della modulistica, il testo contempla espressamente la ricezione di altre proposte da sottoporre al venditore durante il periodo indicato.
Si tratta di una previsione riferita a quella specifica clausola, non di una regola universale. Dimostra però che la presenza contemporanea di più offerte non è, di per sé, incompatibile con l’attività di mediazione.
La conclusione generale è dunque che la prima proposta non blocca automaticamente la raccolta delle successive. È una conclusione ricavata dalla lettura del sistema, non la riproduzione di un articolo di legge dedicato espressamente alle offerte multiple.
È inoltre corretto parlare di proposte che il mediatore raccoglie e trasmette: nella normale attività di intermediazione, la decisione se accettarle spetta al venditore.
3. La trasparenza del mediatore è fondamentale
L’articolo 1759 del Codice civile impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla sua conclusione.
L’esistenza di altre offerte può assumere rilievo proprio in questo quadro. La gestione della trattativa deve quindi evitare equivoci sulla situazione dell’immobile e sulle possibilità effettive di concludere l’acquisto.
Occorre, tuttavia, essere precisi: l’articolo 1759 stabilisce un obbligo informativo. Non afferma espressamente che il mediatore debba continuare in qualsiasi circostanza a cercare nuovi proponenti.
4. Comunicare un’offerta ricevuta e promuovere una trattativa alternativa sono attività diverse
Anche lo stato della trattativa conta.
Un riferimento interessante si trova nel codice deontologico degli associati FIAIP, nella versione aggiornata il 17 giugno 2022 e pubblicata sul sito ufficiale dell’associazione.
L’articolo 10 prevede che l’associato porti tempestivamente a conoscenza dell’incaricante tutte le proposte ricevute. Il successivo articolo 11 disciplina la fase in cui sono già state concordate con una parte interessata le condizioni essenziali del contratto: l’associato non deve comunicare a terzi i termini della proposta ricevuta e può raccogliere eventuali ulteriori offerte, mantenendo l’imparzialità professionale fino all’accettazione di una proposta da parte della proprietà.
La versione precedente del codice, del 2015, era più restrittiva: in quella stessa fase chiedeva all’associato di astenersi dal proporre a terzi la conclusione del contratto fino all’esaurimento della trattativa iniziata.
Sono disposizioni associative, rivolte agli aderenti, che non vanno confuse con una legge applicabile a tutti i mediatori. Evidenziano però una distinzione utile: ricevere una prima offerta e arrivare a una trattativa con condizioni essenziali già concordate non sono la stessa situazione, e nella seconda contano anche la riservatezza sui termini proposti e l’imparzialità verso tutti gli interessati.
Per capire quali comportamenti siano corretti occorre quindi considerare ciò che le parti hanno effettivamente concordato e comunicato.
5. Prima dell’accettazione resta l’obbligo di buona fede
L’assenza di un contratto già concluso non rende irrilevante il comportamento delle parti. L’articolo 1337 del Codice civile impone di agire secondo buona fede durante le trattative e nella formazione del contratto.
Nella valutazione concreta possono quindi contare gli impegni assunti, le rassicurazioni fornite e l’affidamento creato.
«La casa è riservata a lei»: è una frase che impegna, e richiede coerenza con gli accordi e con la successiva gestione della vendita.
6. Quando nasce il vincolo contrattuale?
L’articolo 1326 del Codice civile stabilisce che il contratto è concluso nel momento in cui il proponente ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.
Se la proposta e l’accettazione hanno contenuto e forma idonei, può quindi nascere un accordo vincolante già in questa fase, senza attendere la firma di un successivo documento denominato “preliminare”. Gli effetti dipendono dal testo sottoscritto e dalle eventuali condizioni previste.
Da quel momento il venditore deve rispettare gli obblighi assunti: un’offerta successiva più conveniente non li fa venir meno.
7. Cosa chiarire prima di firmare
Prima di presentare una proposta è utile sapere se esistono altre offerte, se continueranno le visite e se verranno raccolte ulteriori proposte durante il termine concesso al venditore.
Se viene concordata una sospensione delle trattative con altri interessati, è opportuno precisarne per iscritto contenuto e durata.
8. Una proposta d’acquisto non riserva automaticamente la casa
La chiarezza sugli impegni assunti permette però a chi compra e a chi vende di affrontare la trattativa con aspettative consapevoli, riducendo il rischio di incomprensioni proprio nel momento in cui la decisione diventa più importante.
