«La casa è vecchia, quindi l’abitabilità non serve».
È una frase che si sente spesso durante una compravendita. Eppure, l’autorizzazione ad abitare una casa ha origini molto più lontane di quanto si immagini: la prima disciplina nazionale risale a una legge del 1888, entrata in vigore nel 1889.
L’età dell’immobile, quindi, non basta per liquidare la questione. Occorre ricostruire la sua storia, verificare la documentazione e capire che cosa comporti un’eventuale mancanza per chi vende e per chi acquista.
1. Un obbligo che esiste dal 1889
L’articolo 39 della legge 22 dicembre 1888, n. 5849 subordinava l’utilizzo delle case di nuova costruzione o in parte rifatte all’autorizzazione del sindaco. La legge entrò in vigore l’8 gennaio 1889: l’abitabilità, dunque, non è un adempimento nato con l’edilizia moderna.
La disciplina fu successivamente ripresa dal Testo unico delle leggi sanitarie del 1934. Gli articoli 220 e 221 del R.D. 1265/1934 riguardavano nuove abitazioni, ricostruzioni, sopraelevazioni e modifiche capaci di incidere sulla salubrità. L’autorizzazione presupponeva la verifica della conformità al progetto approvato, della prosciugatura dei muri e dell’assenza di cause di insalubrità.
Questo non significa che qualsiasi edificio antico dovesse essere assoggettato retroattivamente agli stessi adempimenti. Significa però che «è una casa vecchia» non è una spiegazione sufficiente: bisogna considerare quando è stata costruita e quali trasformazioni ha subito.
2. Dall’abitabilità all’agibilità
Un passaggio importante arriva con il D.P.R. 425/1994, in vigore dal 28 dicembre 1994: accanto al rilascio comunale viene disciplinato un meccanismo per cui, trascorsi 45 giorni dalla domanda nel rispetto delle condizioni previste, l’abitabilità si intende attestata anche senza un provvedimento espresso.
Con il Testo unico dell’edilizia, D.P.R. 380/2001, operativo dal 30 giugno 2003, si adotta la denominazione unitaria di agibilità, anche per gli immobili residenziali. L’attestazione riguarda sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio e degli impianti. Il procedimento conserva il rilascio comunale e prevede il silenzio assenso con termini differenti secondo la documentazione sanitaria presentata.
Il cambiamento di nome non rende inutilizzabili i precedenti certificati di abitabilità. Occorre invece verificare se il documento esistente corrisponda ancora alla situazione dell’abitazione, considerando gli interventi successivi.
Nel 2013 viene introdotta una dichiarazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato, alternativa alla domanda di certificato. Il passaggio definitivo al nuovo sistema avviene poi l’11 dicembre 2016, con il D.Lgs. 222/2016: il certificato comunale viene sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità, comunemente indicata come SCA.
La segnalazione viene presentata allo Sportello unico per l’edilizia dal soggetto legittimato, con l’asseverazione del tecnico e la documentazione richiesta. L’utilizzo può iniziare dalla presentazione della pratica completa, restando i poteri di controllo dell’amministrazione.
3. Quando si vende, serve una nuova agibilità?
La compravendita, da sola, non impone di presentare una nuova segnalazione. L’articolo 24 del Testo unico collega l’adempimento alle nuove costruzioni, alle ricostruzioni o sopraelevazioni e agli interventi sull’esistente che possano incidere sulle condizioni rilevanti per l’agibilità.
Prima della vendita bisogna quindi verificare la documentazione già esistente e la sua relazione con lo stato attuale della casa.
Un certificato originario può essere un documento importante, ma non basta fermarsi alla sua presenza se, nel frattempo, l’immobile ha subito trasformazioni significative. Allo stesso modo, non trovare una copia tra i documenti del proprietario non dimostra necessariamente che l’agibilità non sia mai esistita.
4. Si può vendere una casa senza agibilità?
La sola assenza dell’agibilità non determina automaticamente la nullità della compravendita. Questo, però, non rende la questione irrilevante: l’agibilità riguarda l’utilizzabilità dell’immobile e può incidere sul suo valore economico e sulle responsabilità delle parti. È una distinzione evidenziata anche dal Consiglio Nazionale del Notariato nello Studio n. 40-2025/P.
La domanda decisiva è: perché manca?
Se il documento non è reperibile, il primo passo è cercarlo negli archivi comunali. Nei casi soggetti alla precedente disciplina occorre anche verificare se l’agibilità si sia formata per silenzio assenso: servono la domanda, gli allegati e la ricostruzione del procedimento. Il semplice trascorrere degli anni non sostituisce questi elementi.
Se invece la pratica non è mai stata completata, bisogna distinguere una carenza soltanto documentale dalla mancanza effettiva dei requisiti.
5. Documento mancante e casa priva dei requisiti: conseguenze diverse
La Cassazione, con l’ordinanza n. 10449 del 22 aprile 2025, ha ribadito questa distinzione.
Quando l’abitazione possiede i requisiti e manca soltanto l’adempimento amministrativo, può sussistere un inadempimento del venditore all’obbligo di consegnare la documentazione relativa all’uso del bene, previsto dall’articolo 1477 del Codice civile. La carenza non comporta però automaticamente la risoluzione del contratto: rilevano gli accordi assunti e il pregiudizio effettivo, che deve essere dimostrato.
Diversa è la situazione in cui manchino requisiti sostanziali. Occorre verificare se le carenze siano rimediabili e con quali interventi. Nei casi più gravi, quando difetti insanabili impediscono l’uso abitativo pattuito, può configurarsi la vendita di un bene diverso da quello promesso, il cosiddetto aliud pro alio, con possibile risoluzione del contratto.
6. Che cosa chiarire prima di firmare
Le parti possono disciplinare espressamente la carenza documentale, stabilendo chi debba occuparsi degli adempimenti e sostenerne i costi. Sapere che il documento manca, però, non equivale necessariamente ad accettare ogni conseguenza della sua assenza. Anche le garanzie assunte dal venditore incidono sulla valutazione dell’inadempimento.
Per questo è opportuno affrontare la questione già nella proposta e nel preliminare, dopo aver verificato:
- se esista un certificato, una precedente domanda o una segnalazione;
- a quale configurazione dell’abitazione si riferisca;
- se siano intervenuti lavori che richiedevano un nuovo adempimento;
- se l’eventuale mancanza sia documentale oppure dipenda da carenze tecniche;
- quali obblighi, tempi e costi debbano essere concordati tra le parti.
Un accordo contrattuale può regolare gli impegni di venditore e acquirente. Non può attribuire all’abitazione requisiti di sicurezza o salubrità che non possiede.
Quando si vende una casa, quindi, non basta affermare che «l’abitabilità c’è» oppure che «non serve perché l’immobile è vecchio». Occorre capire che cosa attestano i documenti, se descrivono ancora la casa che si sta vendendo e quali conseguenze comporta la loro eventuale assenza. È questa verifica che permette alle parti di assumere impegni consapevoli prima di arrivare al rogito.
