Facciamo un esempio concreto.
Un appartamento viene venduto al prezzo di 220.000 euro.
Venditore e acquirente raggiungono l’accordo, sottoscrivono il contratto preliminare e stabiliscono che il rogito verrà stipulato tre mesi più tardi.
La vendita sembra ormai definita: prezzo concordato, caparra versata, condizioni stabilite.
Un mese dopo, però, il condominio convoca un’assemblea e delibera il rifacimento della facciata e del tetto.
Quota complessivamente attribuita all’appartamento: 18.000 euro.
I lavori inizieranno dopo il rogito e sarà quindi il nuovo proprietario a vivere nell’immobile quando verranno eseguiti.
La domanda nasce quasi spontaneamente: chi deve pagare quei 18.000 euro?
Il venditore potrebbe pensare: «Quando faranno i lavori la casa non sarà più mia».
L’acquirente potrebbe rispondere: «Io ho concordato di comprare la casa per 220.000 euro. Non avevo previsto altri 18.000 euro di lavori».
Entrambe le posizioni sono comprensibili.
Ma dal punto di vista giuridico ciò che conta non è semplicemente chi beneficerà dei lavori.
1. Il momento decisivo è la delibera
Il punto di partenza è l’articolo 1135 del Codice civile, che attribuisce all’assemblea condominiale la competenza a deliberare le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni e disciplina la costituzione dello specifico fondo destinato ai lavori.
Sul tema della compravendita è poi intervenuta più volte la Corte di Cassazione.
Un riferimento fondamentale è la sentenza n. 24654 del 3 dicembre 2010, con la quale la Suprema Corte ha distinto le normali spese necessarie alla manutenzione e conservazione delle parti comuni dalle spese relative a interventi straordinari, innovazioni e ristrutturazioni.
Per queste ultime assume particolare importanza il momento nel quale l’assemblea assume la decisione che dispone l’esecuzione dell’intervento.
Da qui deriva la regola che ci interessa:
salvo diverso accordo tra venditore e acquirente, le spese straordinarie deliberate prima del trasferimento della proprietà rimangono a carico di chi era proprietario al momento della delibera.
Non è quindi decisivo quando verranno materialmente eseguiti i lavori.
Non è decisivo neppure che le rate scadano dopo la compravendita.
Ciò che rileva, nei rapporti tra venditore e acquirente, è il momento in cui è stata assunta la delibera che ha disposto l’intervento.
2. Torniamo ai nostri 18.000 euro
Riprendiamo l’esempio iniziale.
Il preliminare è già stato sottoscritto, ma il rogito non è ancora avvenuto.
Questo è un particolare fondamentale.
Con il normale contratto preliminare il venditore si obbliga a vendere e l’acquirente si obbliga ad acquistare, ma la proprietà dell’immobile non si è ancora trasferita.
Il proprietario dell’appartamento continua quindi a essere il venditore.
Se durante questo periodo l’assemblea delibera definitivamente i lavori straordinari, applicando il principio elaborato dalla giurisprudenza la relativa spesa compete al venditore, salvo che le parti abbiano stabilito diversamente.
Nel nostro esempio, quindi, i 18.000 euro rimarrebbero a carico del venditore, anche se la prima rata dovesse scadere dopo il rogito e anche se i ponteggi venissero montati quando nell’appartamento vive ormai il nuovo proprietario.
3. Attenzione alle delibere preparatorie
C’è però un’ulteriore attenzione da avere.
Non tutte le decisioni dell’assemblea hanno necessariamente lo stesso significato.
Un conto è deliberare, ad esempio, di incaricare un tecnico affinché valuti le condizioni della facciata o predisponga un capitolato.
Un altro è approvare effettivamente l’esecuzione dei lavori.
Quando si vende un immobile in condominio non è quindi sufficiente sapere genericamente che «si è parlato della facciata».
Occorre capire che cosa sia stato effettivamente deliberato.
Ed è uno dei motivi per cui verbali delle assemblee, informazioni dell’amministratore e documentazione condominiale assumono particolare importanza durante una compravendita.
4. Il condominio e i rapporti tra venditore e acquirente sono due questioni diverse
Bisogna inoltre distinguere due piani.
Una cosa è stabilire su chi debba definitivamente ricadere la spesa nei rapporti tra venditore e acquirente.
Altra cosa è stabilire a chi il condominio possa richiederne il pagamento.
Su questo secondo aspetto interviene l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che prevede anche la responsabilità solidale di chi subentra nei diritti di un condomino per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Può quindi verificarsi una situazione apparentemente strana: il nuovo proprietario può essere chiamato dal condominio al pagamento di somme che, nei rapporti con il venditore, avrebbero dovuto essere sostenute da quest’ultimo.
In quel caso entrerà in gioco il diritto dell’acquirente di rivalersi nei confronti del venditore.
È un’ulteriore ragione per disciplinare bene la questione prima del rogito, anziché affrontarla quando il problema si è già presentato.
5. Venditore e acquirente possono decidere diversamente
Arriviamo al punto probabilmente più importante dal punto di vista della trattativa immobiliare.
La regola appena descritta opera salvo diverso accordo tra le parti.
Venditore e acquirente possono quindi decidere una diversa distribuzione delle spese.
E non si tratta necessariamente di stabilire chi abbia “ragione”.
Immaginiamo, per esempio, che durante la trattativa sia già noto che il condominio sta valutando importanti lavori di riqualificazione.
L’acquirente potrebbe essere disposto ad assumersi quella spesa a fronte di una diversa definizione del prezzo.
Oppure venditore e acquirente potrebbero concordare una ripartizione.
O ancora il venditore potrebbe assumersi integralmente tutte le spese deliberate fino al rogito, indipendentemente dalla data nella quale verranno richieste dal condominio.
Sono tutte questioni che possono entrare nella trattativa.
Quello che conta è che l’accordo sia chiaro.
6. Una clausola per evitare equivoci
Proprio per questo, quando esiste il rischio che tra preliminare e rogito vengano deliberate spese straordinarie, è opportuno disciplinare espressamente la questione nel contratto.
Una formulazione, naturalmente da adattare alle caratteristiche della singola compravendita, potrebbe essere la seguente:
Spese condominiali straordinarie
Le parti convengono che tutte le spese condominiali di natura straordinaria la cui esecuzione venga deliberata dall’assemblea condominiale entro la data di stipula dell’atto definitivo di compravendita resteranno integralmente a carico della parte promittente venditrice, anche qualora i relativi lavori siano eseguiti, fatturati o richiesti in pagamento, in tutto o in parte, successivamente al trasferimento della proprietà.
Resteranno invece a carico della parte promissaria acquirente le spese straordinarie deliberate successivamente alla stipula dell’atto definitivo di compravendita.
La parte promittente venditrice si impegna inoltre a comunicare tempestivamente alla parte promissaria acquirente eventuali convocazioni assembleari ricevute prima del rogito aventi all’ordine del giorno interventi di manutenzione straordinaria, innovazioni o comunque opere suscettibili di comportare spese straordinarie a carico dell’unità immobiliare oggetto della presente compravendita.
Una clausola del genere non serve semplicemente a ripetere quello che stabilisce la giurisprudenza.
Serve soprattutto a fare in modo che venditore e acquirente sappiano, fin dal momento dell’accordo, che cosa succederà se durante i mesi che precedono il rogito il condominio dovesse assumere una decisione importante.
E naturalmente la clausola potrebbe essere formulata diversamente qualora, nell’ambito della trattativa, le parti decidessero che determinate spese saranno assunte dall’acquirente.
7. Il vero lavoro viene prima della firma
Ed eccoci al punto che, secondo me, conta davvero.
Quando un problema del genere emerge pochi giorni prima del rogito, trovare una soluzione diventa inevitabilmente più difficile.
Il venditore scopre di dover sostenere una spesa che non aveva previsto.
L’acquirente teme di acquistare un immobile insieme a un conto di migliaia di euro.
Entrambi hanno già preso impegni e, spesso, entrambi sono convinti che debba pagare l’altro.
A quel punto quella che avrebbe potuto essere una normale voce della trattativa rischia di diventare motivo di scontro.
8. Un bravo mediatore immobiliare dovrebbe cercare di arrivarci prima
Significa controllare la documentazione condominiale, chiedere se siano previste assemblee, verificare l’esistenza di lavori già deliberati o in discussione e, quando emerge una situazione potenzialmente rilevante, portarla sul tavolo della trattativa.
Non necessariamente per stabilire che debba pagare il venditore.
E nemmeno per stabilire che debba pagare l’acquirente.
Ma per fare in modo che venditore e acquirente ne parlino quando sono ancora nella condizione migliore per trovare un accordo e che quell’accordo venga poi riportato chiaramente nel contratto.
Perché il lavoro del mediatore non consiste soltanto nel mettere d’accordo due persone sul prezzo di una casa.
Consiste anche nel cercare di prevedere ciò che potrebbe accadere tra la stretta di mano e il rogito.
E fare in modo che, quando accadrà, nessuno possa dire:
«Questo non me l’aveva detto nessuno».
