Quando si parla del valore di una casa, uno dei primi dati che vengono presi in considerazione è quasi sempre il prezzo al metro quadrato.
Un appartamento viene venduto a 200.000 euro e misura 100 metri quadrati? Il suo valore unitario è apparentemente molto semplice da determinare: 2.000 euro al metro quadrato.
Ma siamo sicuri che quei 100 metri quadrati siano stati calcolati correttamente?
È proprio qui che nasce uno dei problemi più sottovalutati nelle valutazioni immobiliari. Perché prima ancora di discutere quale sia il corretto valore al metro quadrato di una casa, dovremmo essere certi che quel “metro quadrato” sia stato determinato secondo un criterio preciso, ripetibile e soprattutto confrontabile.
Per questo, nelle nostre analisi di mercato, facciamo riferimento ai criteri utilizzati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per la determinazione della superficie commerciale degli immobili residenziali.
1. Superficie calpestabile e superficie commerciale non sono la stessa cosa
Partiamo dalla distinzione fondamentale.
La superficie calpestabile indica, semplificando, lo spazio interno effettivamente utilizzabile dell’abitazione.
La superficie commerciale è invece un dato convenzionale più ampio. Comprende la superficie dell’abitazione al lordo delle murature e considera anche alcune pertinenze, attribuendo però a ciascuna di esse un peso differente.
Un balcone di 10 mq, evidentemente, non può avere lo stesso peso di una camera di 10 mq.
Allo stesso modo una cantina di 10 mq non può essere considerata equivalente a 10 mq di soggiorno.
La superficie commerciale serve proprio a risolvere questo problema: trasforma superfici con caratteristiche e utilità differenti in un’unica superficie omogeneizzata che possa essere utilizzata per effettuare confronti.
Le istruzioni adottate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare seguono precisamente questo principio.
2. Da dove si parte: la superficie dell’abitazione
Per un appartamento il punto di partenza è costituito dalla superficie dei vani principali e degli accessori diretti.
Camere, soggiorno e cucina, quindi, ma anche ingressi, corridoi, bagni e ripostigli.
La misurazione non viene effettuata al netto dei muri, come accadrebbe calcolando semplicemente la superficie calpestabile.
Si considera la superficie al lordo delle murature interne e di quelle perimetrali. Nei tratti confinanti con un’altra proprietà o con parti comuni dell’edificio, la muratura viene considerata fino alla mezzeria.
Questa rappresenta la superficie principale dell’immobile e viene considerata al 100%.
È a questa superficie che vengono poi aggiunte, opportunamente ponderate, le eventuali pertinenze.
3. Balconi, terrazzi e cantine non valgono come l’appartamento
È probabilmente il passaggio più importante.
La presenza di una superficie accessoria aumenta certamente la consistenza e il valore di un’abitazione, ma questo non significa che ogni metro quadrato debba essere sommato integralmente alla superficie principale.
Per balconi e terrazzi direttamente comunicanti con l’abitazione, il criterio OMI prevede normalmente il computo del 30% fino a 25 mq e del 10% per la superficie eccedente.
Se non sono comunicanti, le percentuali scendono rispettivamente al 15% fino a 25 mq e al 5% sulla parte eccedente.
Per cantine, soffitte e locali assimilabili che non costituiscano unità immobiliari autonome, il criterio prevede invece il 50% quando sono direttamente comunicanti con l’abitazione e il 25% quando non lo sono.
La logica è evidente: non stiamo semplicemente sommando metri quadrati. Stiamo attribuendo a superfici differenti un peso coerente con la loro funzione rispetto all’abitazione.
4. Facciamo un esempio concreto
Immaginiamo un appartamento composto in questo modo:
- Superficie principale lorda: 100 mq
A questa aggiungiamo:
- Balcone comunicante: 10 mq → 10 × 30% = 3 mq commerciali
- Terrazzo comunicante: 20 mq → 20 × 30% = 6 mq commerciali
- Cantina non comunicante: 12 mq → 12 × 25% = 3 mq commerciali
Avremo quindi:
100 + 3 + 6 + 3 = 112 mq commerciali
L’appartamento del nostro esempio ha quindi una superficie commerciale di 112 mq.
Supponiamo adesso che insieme all’appartamento venga venduto anche un box auto di 16 mq.
Noi preferiamo non “annegare” il box nella superficie commerciale dell’abitazione. Quando l’autorimessa costituisce un’unità immobiliare autonoma, infatti, può essere considerata e valutata autonomamente in relazione alla propria destinazione. Le stesse istruzioni sulla consistenza distinguono le pertinenze integrate nell’abitazione dai locali che, per caratteristiche e autonomia, devono essere conteggiati separatamente.
Questo consente anche una valutazione più trasparente:
- abitazione: 112 mq commerciali × valore unitario dell’abitazione
- box auto: valore autonomo determinato in base al mercato delle autorimesse della zona
Sono due componenti dello stesso prezzo di vendita, ma non necessariamente dello stesso calcolo.
5. Perché il metodo “metri calpestabili + percentuale” non funziona
Per molti anni — e ancora oggi — è stato utilizzato un sistema molto più semplice: si determina la superficie calpestabile dell’abitazione e la si aumenta forfettariamente di una determinata percentuale.
Il problema è che quella percentuale non descrive l’immobile.
Due appartamenti con identici 90 mq calpestabili possono avere caratteristiche completamente differenti.
Uno potrebbe avere muri molto spessi, nessun balcone e nessuna cantina.
L’altro potrebbe avere due balconi, un grande terrazzo e una cantina.
Applicare ad entrambi la stessa maggiorazione significa attribuire loro una superficie commerciale attraverso una convenzione che non tiene realmente conto delle superfici che li compongono.
Il criterio analitico procede invece nella direzione opposta: misura ciò che esiste e attribuisce a ogni componente il proprio coefficiente di omogeneizzazione.
Ed è questa la differenza fondamentale.
6. Perché questo diventa decisivo quando parliamo di €/mq
Supponiamo di confrontare due appartamenti venduti entrambi a 220.000 euro.
Per il primo professionista la superficie commerciale è 100 mq.
Per il secondo, applicando un diverso criterio di calcolo, lo stesso tipo di immobile risulta di 110 mq.
Nel primo caso avremo: 220.000 / 100 = 2.200 €/mq
Nel secondo: 220.000 / 110 = 2.000 €/mq
Abbiamo una differenza del 10% nel valore unitario senza che sia cambiato né l’immobile né il prezzo.
È cambiato soltanto il modo in cui abbiamo calcolato il denominatore.
Ecco perché discutere di valori al metro quadrato senza stabilire prima come siano stati calcolati quei metri quadrati può produrre confronti apparentemente precisi ma tecnicamente incoerenti.
Lo stesso principio è alla base della standardizzazione adottata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare: rendere omogenee le consistenze significa poter rendere confrontabili anche i valori unitari che ne derivano.
7. E per ville e villini?
Il principio rimane lo stesso, anche se entrano in gioco superfici ulteriori.
Una villa può avere balconi e terrazzi, ma soprattutto giardini, cortili e altre aree scoperte.
Anche in questo caso sarebbe sbagliato sommare semplicemente 500 mq di giardino a 180 mq di abitazione e sostenere di possedere un immobile di 680 mq commerciali.
Le superfici scoperte vengono opportunamente ponderate attraverso specifici coefficienti.
Per ville e villini, ad esempio, le istruzioni prevedono normalmente di considerare il giardino al 10% fino a una determinata estensione rapportata alla superficie principale e al 2% per la parte eccedente.
Il principio che ci interessa, però, rimane sempre lo stesso: superfici con funzioni differenti devono essere omogeneizzate prima di poter essere sommate.
8. Una valutazione attendibile parte da una superficie calcolata bene
Torniamo alla domanda iniziale: se una casa viene proposta a 2.000 euro al metro quadrato, quel dato è sufficiente per capire se il prezzo è adeguato?
Da solo, no. Occorre sapere quali superfici sono state considerate, come sono state misurate e quale peso è stato attribuito alle pertinenze. E occorre che gli immobili utilizzati per il confronto siano stati analizzati con lo stesso criterio.
Per chi vende, questo significa poter motivare il prezzo richiesto su basi più solide. Per chi acquista, significa capire meglio che cosa sta confrontando, senza lasciarsi guidare da un valore al metro quadrato solo apparentemente conveniente.
La superficie commerciale, naturalmente, non esaurisce la valutazione di una casa: posizione, stato di manutenzione, piano, luminosità e altre caratteristiche contribuiscono a determinarne il valore. Rappresenta però una delle basi su cui costruire un confronto attendibile.
È per questo che nelle nostre analisi dedichiamo attenzione al calcolo delle superfici e rendiamo espliciti i criteri adottati. Una valutazione deve poter essere spiegata, compresa e verificata.
Prima di chiedere «quanto vale al metro quadrato?», vale quindi la pena fare una domanda in più: «Come sono stati calcolati quei metri quadrati?» La qualità della risposta è già un primo indicatore della qualità della valutazione.
