Quando iniziamo a lavorare sulla vendita di un immobile, una delle prime cose che facciamo è recuperare e leggere con attenzione l’atto di provenienza.
Può sembrare un passaggio scontato. In realtà non lo è affatto.
L’atto ci racconta come il venditore è diventato proprietario dell’immobile, ma contiene anche una serie di dichiarazioni e informazioni che possono avere conseguenze sulla successiva compravendita.
Ed è proprio leggendo un vecchio atto notarile che, qualche volta, emerge un problema piuttosto particolare: l’immobile ha una sua storia urbanistica, i titoli edilizi esistono, ma nell’atto di provenienza manca una dichiarazione urbanistica che la legge richiedeva.
In altre parole, il problema non è necessariamente nell’immobile.
Il problema può essere nell’atto.
Ed è una di quelle anomalie che è decisamente meglio individuare quando si prende in carico la vendita piuttosto che quando si è già trovato l’acquirente.
1. Le dichiarazioni urbanistiche negli atti di compravendita
La legge prevede che negli atti aventi per oggetto il trasferimento di determinati edifici siano riportate precise dichiarazioni relative alla loro storia urbanistico-edilizia.
I principali riferimenti normativi sono l’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 e, per gli edifici la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, l’articolo 46 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, il Testo Unico dell’Edilizia.
In estrema sintesi, negli atti ai quali queste disposizioni si applicano devono comparire le dichiarazioni previste dalla legge relative al titolo sulla base del quale l’edificio è stato realizzato o regolarizzato.
Non siamo quindi di fronte a un’informazione inserita nell’atto per semplice completezza.
La sua omissione può determinare una conseguenza molto più seria: la nullità prevista dalla normativa urbanistica.
Ed è a questo punto che entra in gioco l’atto di conferma.
2. Un esempio molto semplice
Immaginiamo un appartamento realizzato negli anni Settanta sulla base di una regolare licenza edilizia.
Nel 2002 l’immobile viene venduto all’attuale proprietario.
La licenza edilizia esiste, riguarda effettivamente quel fabbricato ed era già esistente quando venne stipulata la compravendita.
Nel relativo atto notarile, però, viene omessa la dichiarazione urbanistica richiesta dalla legge.
Passano più di vent’anni e il proprietario decide di vendere.
È in questo momento che, leggendo la provenienza e confrontandola con la documentazione dell’immobile, possiamo accorgerci dell’anomalia.
La prima reazione del proprietario potrebbe comprensibilmente essere:
“Ma io ho comprato davanti a un notaio. Com’è possibile che oggi ci sia un problema?”
È possibile perché dobbiamo tenere separate due questioni.
Una riguarda l’immobile e la sua situazione urbanistica.
L’altra riguarda l’atto con il quale quell’immobile è stato trasferito.
E non sono la stessa cosa.
3. Che cos’è l’atto di conferma urbanistica
È la stessa legge a prevedere il rimedio.
L’articolo 46, comma 4, del D.P.R. 380/2001 stabilisce, in presenza dei relativi presupposti, che quando la mancata indicazione del titolo edilizio non sia dipesa dalla sua inesistenza al momento della stipula, l’atto possa essere successivamente confermato mediante un altro atto avente la medesima forma.
Una previsione analoga è contenuta nell’articolo 40 della legge 47/1985 per gli atti soggetti a quella disciplina.
Detto in termini molto più semplici:
se il titolo edilizio esisteva, ma nell’atto è stata omessa la dichiarazione che avrebbe dovuto richiamarlo, la legge consente, ricorrendone i presupposti, di intervenire successivamente integrando ciò che mancava.
È quello che comunemente definiamo atto di conferma urbanistica.
Il proprietario viene quindi indirizzato al notaio, che verifica la situazione concreta e, quando ne sussistono le condizioni, predispone l’atto necessario a confermare il precedente trasferimento.
4. Confermare un atto non significa sanare un immobile
Questa è probabilmente la distinzione più importante di tutto il discorso.
Un atto di conferma urbanistica non è una sanatoria edilizia.
Se nell’atto precedente mancava la dichiarazione, ma il titolo edilizio esisteva realmente ed era riferibile all’immobile, possiamo trovarci di fronte al problema per il quale il legislatore ha previsto la possibilità della conferma.
Se invece quel titolo non esisteva affatto, non possiamo semplicemente crearne oggi gli effetti inserendo una dichiarazione in un nuovo atto.
E ancora diverso è il caso nel quale il titolo edilizio esista e sia stato correttamente richiamato nell’atto, ma l’immobile presenti delle difformità rispetto a quanto autorizzato.
In quel caso il problema riguarda la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile e dovrà essere affrontato con il tecnico, verificando natura delle difformità e strumenti eventualmente disponibili per regolarizzarle.
Sono quindi situazioni profondamente diverse che non devono essere confuse.
5. La Cassazione: non basta che sulla carta compaia un titolo edilizio
Sul tema è intervenuta in maniera particolarmente importante la Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019.
La Corte ha chiarito la natura della nullità prevista dalla normativa e ha precisato un aspetto fondamentale: non è sufficiente una dichiarazione puramente formale.
Il titolo edilizio indicato deve esistere realmente e deve essere riferibile proprio all’immobile oggetto dell’atto.
Il principio è importante perché ci permette di capire la funzione dell’atto di conferma.
La conferma non serve a rendere vero oggi ciò che non lo era ieri.
Serve, ricorrendo le condizioni previste dalla legge, a integrare un atto nel quale era stata omessa una dichiarazione relativa a una situazione che già esisteva al momento della stipula.
È una differenza sottile solo in apparenza.
Dal punto di vista giuridico è fondamentale.
6. Perché controllare subito l’atto di provenienza
Torniamo allora al momento in cui il proprietario decide di mettere in vendita il proprio immobile.
Se nessuno controlla la documentazione all’inizio, l’anomalia può rimanere nascosta per mesi.
Si pubblica l’immobile.
Si fanno le visite.
Arriva una proposta.
Si sottoscrive eventualmente un preliminare.
L’acquirente avvia la pratica di mutuo.
E soltanto quando la documentazione arriva allo studio notarile emerge il problema.
A quel punto una questione che poteva essere affrontata con calma all’inizio diventa improvvisamente urgente.
Occorre recuperare i documenti, ricostruire la situazione urbanistica, coinvolgere il tecnico quando necessario, sottoporre la questione al notaio e verificare se esistano i presupposti per procedere con l’atto di conferma.
Tutto questo mentre esistono già un venditore e un acquirente che hanno assunto degli impegni e magari una data prevista per il rogito.
7. Il lavoro dell’agente immobiliare comincia prima dell’annuncio
È anche per questo motivo che, quando acquisiamo un immobile, chiediamo immediatamente la documentazione.
L’atto di provenienza non viene semplicemente archiviato nella cartella della pratica.
Va letto.
I dati catastali vanno confrontati, la provenienza deve essere ricostruita e le dichiarazioni contenute nell’atto devono essere verificate nell’ambito dei controlli che competono al professionista e, quando emerge qualcosa che merita un approfondimento, occorre coinvolgere subito il tecnico o il notaio.
L’agente immobiliare non sostituisce nessuno dei due.
Non decide se un immobile è urbanisticamente conforme e non stabilisce se un determinato atto possa essere validamente confermato.
Il suo compito è un altro: sapere riconoscere il problema, non ignorarlo e portarlo immediatamente all’attenzione del professionista competente.
8. Un piccolo controllo che può cambiare l’intera gestione della vendita
Quando un proprietario decide di vendere casa, difficilmente immagina che possa esserci qualcosa da verificare nell’atto con il quale lui stesso l’ha acquistata magari venti o trent’anni prima.
Eppure può succedere.
La buona notizia è che alcune di queste situazioni hanno una soluzione espressamente prevista dalla legge.
La differenza, molto spesso, la fa il momento nel quale il problema viene scoperto.
Individuarlo prima di mettere realmente in moto la compravendita significa avere il tempo di ricostruire la documentazione, chiedere le verifiche necessarie e, se ne ricorrono i presupposti, arrivare dal notaio per stipulare l’atto di conferma.
Scoprirlo alla fine significa dover fare esattamente le stesse cose, ma con un acquirente che aspetta, delle scadenze da rispettare e magari una banca che deve erogare un mutuo.
Per questo una vendita ben gestita non comincia dalle fotografie e nemmeno dalla pubblicazione dell’annuncio.
Comincia dai documenti.
E qualche volta una semplice lettura attenta dell’atto di provenienza è sufficiente per individuare oggi un problema che, lasciato nascosto, potrebbe complicare parecchio la vendita di domani.
