Quando analizziamo un immobile per la vendita, uno dei primi documenti che chiediamo di esaminare è l’atto di provenienza.
Non è una formalità e non serve soltanto a verificare chi sia effettivamente il proprietario.
Un vecchio atto notarile può contenere obblighi, servitù, vincoli o accordi sottoscritti molti anni prima e ormai dimenticati dagli stessi proprietari. Tra questi può esserci un diritto di prelazione a favore di un altro soggetto.
È una di quelle clausole che possono rimanere silenziose per decenni e diventare improvvisamente importanti proprio nel momento in cui si decide di vendere.
1. Che cos’è il diritto di prelazione
In termini semplici, la prelazione attribuisce a un determinato soggetto il diritto di essere preferito rispetto ad altri acquirenti, a parità di condizioni, qualora il proprietario decida di vendere.
Questo non significa, normalmente, che il proprietario sia obbligato a vendere.
Può decidere tranquillamente di tenersi l’immobile. Ma se decide di venderlo e ricorrono le condizioni previste dalla legge o dal patto sottoscritto, prima di concludere la vendita con un terzo deve rispettare il diritto del prelazionario.
La prima distinzione fondamentale è tra prelazione legale e prelazione convenzionale.
La prima nasce direttamente dalla legge. Ne sono esempi, con presupposti e discipline differenti, la prelazione tra coeredi prevista dall’art. 732 del Codice civile, alcune ipotesi di prelazione agraria e quelle previste dalla normativa sulle locazioni. Anche nell’ambito delle locazioni abitative esiste una specifica ipotesi di prelazione del conduttore, collegata alla disdetta alla prima scadenza per vendita dell’immobile e alle condizioni previste dall’art. 3 della legge 431/1998.
La prelazione convenzionale, invece, nasce da un accordo tra privati.
Ed è proprio quest’ultima che ci interessa nel nostro caso.
2. Il caso concreto: tre fratelli e una casa costruita negli anni Sessanta
Immaginiamo un caso realmente molto vicino a situazioni che si possono incontrare nella pratica immobiliare.
Negli anni Sessanta tre fratelli costruiscono insieme una piccola abitazione plurifamiliare.
Successivamente procedono alla divisione: ciascuno diventa proprietario della propria unità immobiliare.
Nell’atto di divisione, però, i tre fratelli decidono di inserire un accordo.
Nel caso in cui uno di loro voglia vendere la propria abitazione, gli altri dovranno essere preferiti nell’acquisto, alle condizioni stabilite dal patto.
È una prelazione convenzionale.
Passano gli anni.
Le case vengono utilizzate dalle rispettive famiglie, magari intervengono successioni, cambi generazionali e ulteriori atti notarili. Cinquanta o sessant’anni dopo uno degli immobili arriva sul mercato.
Il proprietario attuale potrebbe persino non sapere dell’esistenza di quella clausola.
Ed è qui che diventa fondamentale ricostruire correttamente la provenienza dell’immobile.
3. Perché non basta guardare l’ultimo atto
Quando troviamo una clausola di questo genere non possiamo limitarci a leggerne il titolo o concludere automaticamente che sia ancora efficace.
Dobbiamo leggere esattamente che cosa avevano stabilito le parti.
Chi erano i beneficiari?
La prelazione riguardava soltanto i tre fratelli originari oppure il testo prevedeva espressamente un’estensione agli eredi o agli aventi causa?
Per quali trasferimenti operava?
Era previsto un termine?
Quali modalità erano state stabilite per comunicare l’intenzione di vendere?
Entro quanto tempo poteva essere esercitato il diritto?
Sono domande essenziali perché la prelazione convenzionale nasce dall’autonomia delle parti e il suo contenuto deve essere ricostruito interpretando concretamente il patto.
La Cassazione ha affrontato persino un caso di prelazione convenzionale inserita in un contratto di divisione, precisando che occorre interpretare il patto secondo gli artt. 1362 e seguenti del Codice civile anche per stabilire le modalità con cui debba essere effettuata la comunicazione al prelazionario.
Per questo, quando la clausola risale a molti decenni prima, non basta dire: “C’è una prelazione”.
Bisogna capire se esiste ancora, a favore di chi e a quali condizioni.
4. Abbiamo trovato la prelazione. E adesso?
Supponiamo che dall’esame degli atti emerga che il diritto sia ancora efficace e che sia possibile individuare i soggetti che ne sono titolari.
Il problema deve essere affrontato prima della vendita, non davanti al notaio pochi giorni prima del rogito.
Una volta individuate le condizioni alle quali il proprietario è concretamente disposto a vendere, occorre portarle a conoscenza del titolare della prelazione attraverso quella che viene comunemente chiamata denuntiatio.
In sostanza gli si comunica:
- quale immobile si intende vendere;
- il prezzo;
- le condizioni essenziali della vendita;
- le eventuali altre condizioni rilevanti previste dall’accordo;
- il termine entro il quale dovrà dichiarare se intende esercitare il proprio diritto.
Nella prelazione convenzionale modalità e forma della comunicazione dipendono innanzitutto dal contenuto del patto.
La Cassazione ha infatti chiarito che non è possibile affermare in astratto che la denuntiatio di una prelazione convenzionale debba sempre avere una determinata forma: occorre interpretare la clausola che l’ha costituita.
Nella gestione pratica di una compravendita immobiliare, però, è evidente l’importanza di utilizzare modalità che consentano di documentare con precisione contenuto, destinatario e data di ricezione della comunicazione.
L’obiettivo è semplice: arrivare alla vendita sapendo con certezza se il titolare intenda esercitare la prelazione oppure no.
5. Il prelazionario vuole comprare
Se il titolare decide di esercitare validamente la prelazione, dovrà acquistare rispettando le condizioni alle quali il proprietario aveva deciso di vendere e secondo quanto stabilito dal patto.
Il concetto fondamentale è proprio quello della preferenza a parità di condizioni.
Non è quindi corretto, per esempio, comunicare al prelazionario una vendita a 200.000 euro e, dopo la sua rinuncia, concludere immediatamente con un terzo a 170.000 euro senza prima verificare nuovamente gli effetti del patto.
Le condizioni comunicate devono corrispondere a quelle della vendita che si intende effettivamente realizzare.
Se cambiano in maniera sostanziale, il problema della prelazione deve essere nuovamente valutato.
6. E se nessuno si accorge della prelazione?
È probabilmente la domanda più importante.
Supponiamo che l’immobile venga messo in vendita senza controllare adeguatamente gli atti.
Arriva un acquirente, viene sottoscritta una proposta, poi un preliminare e infine si scopre che un vecchio atto conteneva un diritto di prelazione.
La situazione può diventare molto scomoda.
Ma occorre fare una distinzione fondamentale.
Nel caso della prelazione convenzionale, come quella prevista volontariamente dai tre fratelli nel nostro esempio, la giurisprudenza della Cassazione le riconosce normalmente efficacia obbligatoria e non reale.
Questo significa che il patto vincola i soggetti ai quali è applicabile, ma non attribuisce automaticamente al prelazionario il potere di togliere l’immobile al terzo che lo abbia acquistato.
La Cassazione ha più volte affermato che la vendita effettuata in violazione di una semplice prelazione convenzionale rimane, in linea generale, valida ed efficace e che il soggetto il cui diritto è stato violato può agire per ottenere il risarcimento del danno nei confronti dell’obbligato.
Non può invece automaticamente esercitare quel diritto di riscatto che l’ordinamento riconosce in determinate ipotesi di prelazione legale.
La differenza è sostanziale.
7. Prelazione convenzionale e prelazione legale non sono la stessa cosa
Questo passaggio merita attenzione perché spesso con la parola “prelazione” vengono accomunate situazioni giuridiche molto differenti.
Prendiamo la prelazione ereditaria prevista dall’art. 732 del Codice civile.
Se un coerede vuole alienare a un estraneo la propria quota ereditaria, deve notificare agli altri coeredi la proposta indicando il prezzo. Gli altri coeredi hanno due mesi dall’ultima notificazione per esercitare la prelazione.
Se la comunicazione viene omessa, la legge riconosce agli altri coeredi, finché permane la comunione ereditaria e nei limiti previsti dalla disciplina, il diritto di riscattare la quota anche dall’acquirente e dai successivi aventi causa.
Qui quindi non siamo più davanti al semplice patto stipulato tra privati: è direttamente la legge a prevedere anche il retratto.
Esistono poi altre discipline speciali, ciascuna con propri presupposti, termini e modalità.
Per questo non esiste una risposta unica alla domanda:
“Cosa succede se non rispetto una prelazione?”
Prima bisogna capire quale prelazione abbiamo davanti.
8. Il vero problema può nascere molto prima del rogito
Torniamo alla nostra casa costruita dai tre fratelli.
Immaginiamo di pubblicizzarla, trovare un acquirente e raccogliere una proposta.
Solo successivamente recuperiamo l’atto di divisione degli anni Sessanta e scopriamo la clausola.
A quel punto dobbiamo verificare chi siano oggi i soggetti interessati, ricostruire eventualmente successioni e aventi causa, interpretare il contenuto della clausola e gestire la procedura necessaria.
Nel frattempo abbiamo però un acquirente che aspetta.
Magari ha già avviato una pratica di mutuo.
Il venditore si aspettava di arrivare al rogito entro una certa data.
Potrebbe essere stato sottoscritto un preliminare con obblighi, termini e caparre.
E improvvisamente emerge un problema che esisteva da decenni ma che nessuno aveva controllato.
È proprio questo il genere di situazione che una corretta verifica documentale preventiva dovrebbe evitare.
9. La soluzione non è ignorare la clausola, ma gestirla prima
Una prelazione non rende necessariamente un immobile difficile da vendere.
Se viene individuata tempestivamente, può essere affrontata.
Si recupera l’atto che l’ha costituita.
Si verifica con il professionista competente se sia ancora efficace e nei confronti di chi.
Si individuano i beneficiari.
Si stabiliscono prezzo e condizioni della vendita.
Si effettua correttamente la comunicazione prevista dal patto e si attende la decisione dei soggetti interessati.
Se nessuno esercita il diritto nei termini e alle condizioni applicabili, la vendita al terzo può proseguire sulla base delle condizioni comunicate.
Il problema nasce quando tutto questo viene scoperto dopo aver già assunto impegni con un acquirente.
10. Ecco perché controlliamo gli atti prima di mettere una casa sul mercato
Un atto notarile stipulato sessant’anni fa può sembrare un documento appartenente alla storia dell’immobile.
A volte, invece, contiene ancora informazioni decisive per la vendita di oggi.
La prelazione convenzionale è un ottimo esempio.
Non sempre emerge da una semplice visura catastale e non bisogna dare per scontato che il proprietario ne ricordi l’esistenza. Inoltre, la sua eventuale trascrizione non trasforma, secondo la giurisprudenza della Cassazione, una normale prelazione convenzionale in un diritto reale.
Bisogna quindi leggere gli atti.
È uno dei motivi per cui riteniamo che la preparazione di una vendita debba iniziare prima della pubblicazione dell’annuncio.
Ricostruire la provenienza, leggere le clausole, verificare vincoli, servitù e diritti di terzi significa far emergere oggi un problema che, altrimenti, potrebbe presentarsi domani.
Quando magari abbiamo già trovato l’acquirente.
Ed è quasi sempre il momento peggiore per scoprirlo.
